不動産の税金｜不動産を購入した時の税金と特例措置
公開日：2019年11月02日
最終更新日：2022年04月14日
目次
この記事のポイント
- 不動産を取得した時には、不動産取得税、印紙税、登録免許税などがかかる。
- 不動産を所有していることで、固定資産税もかかる。
- 不動産を取得した時に、住宅ローン控除が適用できれば、税額を軽減できる。
不動産を取得した時には不動産取得税が課税されますし、不動産の売買契約書を作成したり金融機関から借入れをして金銭消費貸借契約書を作成したりすれば、その文書には印紙税がかかります。
また、不動産を買ってその後所有すれば、固定資産税や都市計画税なども課税されることになります。
不動産を買った時にかかる税金
不動産を買った時には、さまざまな税金が課税されます。
不動産を取得した時に1度限り課税される「不動産取得税」の他、「印紙税」や「登録免許税」といった契約書などの文書に課税される税金もありますし、消費税を支払う必要もあります。また、不動産を所有していることで固定資産税も課税されることになります。
さらに、不動産を取得する際に親や祖父母に住宅資金について贈与を受けていれば、贈与税が課税される可能性もあります。
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・印紙税 不動産を売買する時には売買契約書を作成しますし、金融機関から借入れをした時には金銭消費貸借契約書を作成します。これらの書類を作成する時には、印紙税（国税）が課税されます。 ・登録免許税 ・不動産取得税 ・消費税 ・固定資産税 |
（1）印紙税
印紙税とは、課税物件に該当する一定の文書に対して課される税金です。不動産を売買する時に作成される売買契約書、金融機関から借入れをした時に作成する金銭消費貸借契約書など、課税の対象となる文書を作成した時にその文書に収入印紙を貼ることによって納税します。
印紙税を納めなければならない文書に印紙を貼らないで、結果的に印紙税を納付しなかった時には、本来納付すべき印紙税額とその2倍に相当する額との合計額（つまり、納付すべき印紙税額の3倍）に相当する税金が、過怠税として徴収されることになってしまいますので、注意しましょう。
文書に貼った収入印紙を消印しなかった場合も、消印しなかった金額と同額の過怠税がかかります。
ただし、後から納付しなかったことに気づき、自主的に申し出たような場合には、その過怠税は、納付しなかった印紙税額とその10％に相当する金額との合計金額（つまり、納付すべき印紙税額の1.1倍）に軽減されます。
不動産売買契約書・建設工事の請負に関する契約書、金銭消費貸借契約書にかかる印紙税は契約書に記載された額によって異なります。
なお、委任状、建物貸借契約書、質権設定契約書、抵当権設定契約書、駐車場使用契約書、使用貸借契約書については、印紙税は非課税です。
印紙税の額（一部）
なお、不動産の譲渡に関する契約書のうち記載された契約金額が一定額を超えるもので、平成9年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成するものの税額については、軽減の措置があります。 |
（2）登録免許税
不動産を取得した時には、その権利関係を明らかにするために、通常土地については所有権移転登記を行いますし、建物については新築の場合には所有権保存登記、中古の場合には所有権移転登記を行います。
登録免許税とは、これらの登記を行う時に課税される税金です。
購入した不動産の登記を行うためには、登記申請の時に計算式に従って計算した登録免許税を納付します。
自己の居住の用の住宅を取得した場合には、登録免許税が軽減されます。
ただし、土地についての登記を行う場合には、自己の居住用の軽減税率は適用されません。
登録免許税の額（一部）
軽減措置が設けられているものについては、（）内の税率が適用されます。 |
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（3）不動産取得税
不動産取得税とは、家屋を建築（新築・増築・改築）した時や、購入・贈与・交換などで土地や家屋などの不動産を取得した時に、1度だけ課税される税金（地方税）です。
この不動産取得税は、売買だけでなく、交換や贈与、寄付などで所有権を取得した時にも課税されます。
不動産取得税の税額は、「固定資産税評価額×4%」で計算しますが、令和6年3月31日までの土地および家屋の取得については、特例税率の3%で計算します。また、住宅や住宅用土地を取得した場合には、軽減措置が適用されることもあります。
| 土地および住宅：課税標準×3％（本則4%、令和6年3月31日までの特例措置で3%） |
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| 事務所、店舗等の家屋：課税標準×4％ |
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なお不動産取得税については、住宅について課税標準の特例が設けられています。
不動産取得税の主な軽減措置（一部）
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（4）消費税
消費税は、商品やサービスなどを消費するという行動に対して課される税金です。
建物を購入したり仲介業者に支払ったりした仲介手数料に関しては、消費税が課税されます。ただし、土地の購入代金や火災保険料、保証金などについては、消費税は課税されません。
どの取引が消費税の課税取引になるのかについては、以下にまとめましたので参考にして下さい。
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不動産を買う時に消費税課税対象となる取引
①建物の購入代金（一部、非課税。中古住宅を個人から、個人(共に事業者を除く)が購入したときは、消費税の課税対象外） |
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不動産を買う時に消費税課税とならない取引
①土地の購入代金 |
参照：国税庁「軽減税率制度」
不動産を所有している時にかかる税金
不動産は、取得後も「所有している」時にかかる税金があります。
固定資産税は、毎年かけられる市町村税で、都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業にかかる費用の一部に充当するために市町村が課す地方税です。
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の固定資産課税台帳に所有者として登録されている人が納税義務者となります。
（1）固定資産税
固定資産税とは、土地や家屋等の固定資産を所有している場合に納付する税金です。
固定資産税の税額は、次の計算式で求められます。
| 固定資産税評価額×1.4% |
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土地、家屋の固定資産税評価額は、3年に1度評価替えされます。
固定資産税も一定の住宅用地、新築家屋等には、課税標準の特例、軽減措置が設けられています。
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①住宅用地に対する課税標準の特例 小規模住宅用地（住宅用地のうち200㎡までの部分は、課税標準が台帳価格の6分の1に、200㎡を超える部分（床面積の10倍まで）については、課税標準は台帳価格の3分の1になります。
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②宅地に係る固定資産税の負担調整措置
・令和3年から令和5年度までの商業地等の宅地について、負担調整措置が設けられています。
・令和3年から令和5年度までの住宅用地の負担調整措置が設けられています。
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固定資産税については、上記のほかにも住宅耐震改修に伴う税額の軽減や、バリアフリー改修工事に伴う税額の軽減など、多くの軽減措置が設けられています。これらの軽減措置を利用するためには、申告書のほか建築士等の発行する証明書の添付が必要です。
これらの軽減措置は、期限が設けられているものも多いので、もれなく活用するためにも早めに税理士に確認しましょう。
（2）都市計画税
都市計画税とは、都市計画事業や土地区画整理事業にかかる費用の一部を充当するために、市町村が課す地方税で、市街化区域内の土地、家屋が対象となります。
都市計画税の税額は、固定資産税評価額を基準俊、固定資産税と一緒に納税通知書が送付され、固定資産税とあわせて納付します。
| 課税標準額×0.3% |
小規模住宅用地（住宅用地のうち200㎡までの部分）は、課税標準が台帳価格の3分の1に、200㎡を超える部分（床面積の10倍まで）については、課税標準は台帳価格の3分の2になります。
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200㎡までの小規模住宅用地の部分：評価額×1/3 200㎡を超える一般住宅用地の部分：評価額×2/3 |
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エリアによって措置が異なる場合がありますので、詳しくは税理士に相談することをおすすめします。
不動産を買った時に利用できる特例
不動産を買った時で、住宅ローン控除が適用される時には、所得税が減税されます。
減税される所得税額は入居した年によって異なり、サラリーマンも初年度は確定申告が必要です。
（1）住宅ローン控除
住宅ローン控除を受けるためには、会社員の場合には、最初の年に確定申告をする必要があります。会社員の場合には、翌年からは勤めている会社の年末調整で引き続き控除を受けることができます。個人事業主の場合には、2年目以降も毎年確定申告の際に他の所得税控除や税額控除をあわせて申告する必要があります。
一般の場合
住宅の取得等で特別特例取得または特例特別特例取得に該当する個人が、令和3年1月1日から令和4年12月31日までの間に自己の居住の用に供した場合も対象となります。 参照：国税庁「一般住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)」 認定住宅の場合
住宅の取得等で特別特例取得または特例特別特例取得に該当する個人が、令和3年1月1日から令和4年12月31日までの間に自己の居住の用に供した場合も対象となります。 参照：国税庁「認定住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)」 特定取得とは、住宅の取得等の対価に含まれる消費税等の税率が8%または10％である場合をいいます。 |
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このほか、東日本大震災により被害を受けた方の特例や、特定バリアフリー改修等の住宅ローン控除、特定省エネ改修工事等の住宅ローン控除などが適用される場合もあります。
（2）所得税額の特別控除
認定住宅を購入、新築した場合や、居住用家屋を増回禿頭（バリアフリー改修工事、大規模修繕および省エネ改修工事等を含む）をした場合、所得税が減税される措置が設けられています。
認定住宅の新築等をした場合の所得税額の特別控除は、平成26年4月1日から令和3年12月31日までの間に認定住宅の新築または取得をし、新築または取得の日から6カ月以内に住み始めた時に適用されます。
| 控除額（65万円が限度） ＝ 認定長期優良住宅および認定低炭素住宅の新築等に係る標準的な性能強化費用相当額（最大650万円が限度） × 10％ |
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参照：国税庁「認定住宅の新築等をした場合（認定住宅新築等特別税額控除）」
バリアフリー改修工事等の所得税額の控除は、平成21年4月1日から令和3年12月31日までの間に一定の高齢者等がマイホームのバリアフリー改修工事を行い、改修工事等の日から6カ月以内にそのマイホームに住み始めた時に、居住年分の所得税額から一定の額が控除される制度です。
| 控除額（20万円が限度） ＝ バリアフリー改修工事等の標準的な費用の額（補助金等の額はのぞく）（最大200万円が限度） × 10％ |
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このほか、省エネ改修工事等の所得税額の特別控除や、特定多世帯同居改修工事等の所得税額の特別控除もあります。
これらの措置も期間限定なものが多く、確定申告の際に建築士等の発行する証明書や工事請負契約書の添付が必要です。
詳細については、税理士に確認しましょう。
まとめ
以上、不動産を買った時にかかる税金についてご紹介しました。
不動産を買う時には、物件価格や仲介手数料にばかり目を向けがちですが、課税される税金についても配慮をしておかなかったために、税金を納付する際に慌ててしまうケースもあるようです。税理士等に相談して、活用できる軽減措置などアドバイスを受けながら、後悔をしないように不動産を購入しましょう。
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監修：「クラウド会計ソフト freee会計」
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