日本不動産購入の海外送金について
現在、香港で在住勤務中で、所得税務等は現地法に従い納めております。自分使用の目的で、将来帰国の準備の為、日本のマンション(価格約6800万)を購入するか思案中です。
住民票は日本に置いていますが、日本へ帰国できる日数は、現在のところ年間100日程度です。日本での定期所得がない為、日本金融機関からの融資は不可に近いようで、在住している現地金融機関なら勤務給料所得があるのでローンが組める見込みがあり、その場合、マンション代金一括を販売不動産指定口座へ海外送金する場合の注意点など教えて下さい。そして購入登記終了後、税務署からの資金の出どころ等のお尋ね連絡が来た場合は、海外金融機関からの融資である事を証明し、登記後は毎年固定資産税を支払ってゆくとう、流れでいいのでしょうか?
税務署関係から連絡が来るであろう通知には、どんなものがあるのでしょうか?
前もって、準備し、知っておくべき知識、要点など、ぜひ教えて下さい。
お時間どうもありがとうございます。
前提：香港在住で現地銀行から借入、購入価額約6,800万円を日本の売主指定口座へ一括送金。日本で恒常的な所得はなし、年100日程度の一時帰国。
- 送金・決済の実務
- 海外銀行への提示資料の整備：売買契約書（和英いずれか又は英訳）、決済予定表／精算書、売主口座情報（銀行名・支店・口座番号・受取人名義・住所）、物件情報（所在地・登記簿情報）など。送金目的は「Self-use residential condominium purchase in Japan」等と具体的に記載。
- 送金時の注意点：名寄せ一致（買主氏名とローン名義の一致）、資金の着金遅延余裕（コンプライアンス審査による留保に備え、決済まで余裕を持つ）、外貨→円の為替手配、送金電文に契約番号や物件住所等の任意情報を付すと後の説明が容易。
- 登記後に想定される税務対応
- 税務署から資金の出所に関する「お尋ね」が来た場合の提出セット（例）
- 海外金融機関のローン契約書（借入人・借入額・通貨・使途・実行日・返済条件）
- ローン実行明細／入出金明細（Drawdown statement）
- 海外→日本送金のSWIFT控え・受領通知（MT103等）と売主側着金エビデンス
- 売買契約書・重要事項説明書・決済精算書
- 登記完了証・登記事項証明書
- 返済計画表・利息支払予定表（贈与でないことの補強）
- これらで「借入→送金→決済→登記」の一連の因果が示せれば、概ね適切な説明となります。
- 取得後の税金と申告
- 毎年の固定資産税・都市計画税の納付（自治体から納付書送付）。自用で賃貸収入がなければ、所得税の申告は原則不要。将来賃貸するなら、不動産所得の申告と納税管理人の選任を事前に整備します。
- 住宅ローン控除は「居住の用に供した日から一定要件」を満たす必要があり、海外居住かつ年100日程度の一時滞在では要件充足が難しいケースが多い点に留意（適用の可否は入居実態で個別判定）。
- 回答日：2025/10/05
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後藤隆一様
この度は、お忙しい中、早速ご返答いただきまして本当にどうもありがとうございました。明確なアドバイスをいただき、わかりやすいご説明で、色々と不明な点で悩んでいたことが解明しました。
しっかり準備をして、きちんと税務作業を進めようよと、心新たになりました。本当にありがとうございました。
万が一、新しい質問等が出てきた際は、ぜひ連絡させてください。
お時間本当にありがとうざいました。
感謝いたします。
藤原弘美投稿日：2025/10/05
回答した税理士
