借地更新料を金銭ではなく所有する借地権の一部の返還にて行った場合
借地権の更新に際し、金銭による更新料の支払いではなく、地主の要望にて「所有する借地権(50坪)の一部(5坪)の返還」を条件に（金額の提示なし）残りの借地権（45坪）を更新した場合、地主の収入額としては、所得税法第36条1項・2項に基づき、金銭以外の権利・経済的利益の享受として、返還時の借地権5坪分の時価を収入として申告すればよいでしょうか？
また、借地権を返還した借地人としては、返還時には申告は不要でしょうか？
更に、将来的に借地人が借地権(45坪)を譲渡(売却)する場合、上記の地主における所得税法第36条1項・2項の反対解釈として、返還時の借地権5坪分の時価（地主の収入額）を借地権の取得費として譲渡所得申告することは可能でしょうか？
借地権の更新料を金銭の代わりに借地権の一部返還で支払った場合、地主・借地人双方で税務申告が必要となる可能性が高いです。
地主側は、返還された借地権（5坪）の時価相当額を不動産所得として申告する必要があります。これは、金銭以外の権利で対価を得た場合にその時価が収入となるためです。
借地人側は、返還時に資産の譲渡があったとみなされ、譲渡所得の申告が必要になる可能性があります。収入金額は返還した借地権の時価となります。
さらに、将来借地人が残りの借地権（45坪）を売却する際、返還した5坪分の時価を「支払った更新料」として取得費に加算できる可能性がありますが、税務上の争点となり得るため注意が必要です。この解釈を主張するには、取引の実態を示す契約書等の整備が重要となります。
- 回答日：2025/08/15
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回答した税理士
