賃貸物件での改修工事について
よろしくお願いします、個人事業主です
他の人が所有している建物（築30年ほど、木造）の1階部分を借りて事業をする予定です
この1階部分の改装で450万円ほどかかる予定です
質問1 この支出は建物で処理でしょうかそれとも建物附属設備でしょうか
質問2 耐用年数はどう考えたら良いでしょうか
質問1
改装工事費は、施工業者からの詳細な見積書に基づき、
「建物」に該当する部分（壁・床・天井・窓サッシ・ドア・仕上材（タイル・クロス等）など、建物構造に密着していて取り外さないもの）と、
「建物附属設備」（電気設備・給排水管・衛生設備・空調機器・換気扇・ガス設備等、取り外し・交換が可能な設備系統）に区分して計上します 。
建物と建物附属設備に区分せず「まとめて一体」として建物に計上、減価償却することも可ですが、
耐用年数の違いから一般的には建物と建物附属設備は区分計上した方が有利です。
質問2
建物部分: 各造作（床、壁、天井、建具など）の使用可能期間と費用を加重平均して、全体としての「総合耐用年数」を算出するのが最も丁寧な方法です。
実務上の慣例としては、一般的に10年～15年の範囲で合理的に見積もられることが多いです 。
例）床（見積り耐用年数15年、費用300万円）、壁（見積り耐用年数10年、費用100万円）であれば、
総合耐用年数 ＝ (15年×300万円＋10年×100万円) ÷ 400万円 ＝ 約13.75年
建物附属設備: 国税庁の耐用年数表に定められた各設備固有の法定耐用年数を適用します 。
このように建物と建物附属設備を区分計上することで、
耐用年数が短い設備（例：店用簡易装備3年など ）の減価償却を早期化でき、
初期の節税効果を高めてキャッシュフローを改善させることができます。
なお、例外として「賃借期間を耐用年数とする」こともありますが
①有期の賃貸契約
②更新不可能
③造作の買取請求ができない
といった要件全てを満たす必要があり、適用は限定的です 。
- 回答日：2025/09/18
- この回答が役にたった：1
回答した税理士
【初回面談無料～お気軽にお問い合わせください～】税理士法人・社会保険労務士法人・司法書士法人・行政書士法人TOTAL 新宿事務所
- 認定アドバイザー
- 東京都
税理士(登録番号: 1470), 公認会計士(登録番号: 3018428), 行政書士(登録番号: 1703202)
回答者についてくわしく知る質問1：科目は 「建物附属設備」 で処理するのが妥当です。。
質問2：原則は法定耐用年数。ただし、賃貸契約の残存期間が法定耐用年数より短い場合は、契約期間を耐用年数とします。
- 回答日：2025/09/17
- この回答が役にたった：0
回答した税理士
工事を「建物について行った内部造作」と「建物付属設備」(電気・ガス・冷暖房設備など減価償却資産の耐用年数表別表第一に記載)に区分し、それぞれ建物と建物付属設備として計上します。
耐用年数は、建物については造作工事費を個別(床・窓サッシ等)に分類して、各部分それぞれの金額を集計し、各部分ごとの使用可能期間を見積もった上で、「一の資産」として総合耐用年数を算出します。
建物付属設備については、その建物付属設備の耐用年数により償却します。
なお、賃借期間が決まっており、期間の更新が出来ず、買取請求が出来ないものについては、その賃貸期間を耐用年数とすることもできます。
タックスアンサー№5406他人の建物に対する造作の耐用年数
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5406_qa.htm
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5406.htm
も参考にしてください。
- 回答日：2025/09/17
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回答した税理士
