住宅ローン控除 土地と建物借り換えにより1本化
住宅ローン借り換えにて、現在土地と建物の2本でローンを組んでいるものを1本化する予定です。住宅ローン控除が残っており、諸費用込みで借りるため計算式は、(借り換え後の年末残高✖️借り換え前の残高➗新たな借り入れ額)にて計算するのですが、(仮に借り換え前土地残高1000万、建物残高2000万、借り換え額3200万、新たな年末残高3100万とした場合)、土地3100万✖️1000万➗3200万の0.7%(1%)、建物3100万✖️2000万➗3200万の0.7%(1%)が控除対象額となりますか？もしくは全て合算した、3100万✖️3000万➗3200万で算出した額にそれぞれの土地と建物に按分する計算ですか？長くなりすみません。ご教授のほどお願い致します。
ご提示のケース（借り換え前土地残高1000万、建物残高2000万、借り換え額3200万、新たな年末残高3100万）において、計算式は以下のようになります。
控除対象額 ＝ 借り換え後の年末残高 × （借り換え前のローン残高合計 ÷ 借り換え時の新規借入額）
この計算式を当てはめると、
控除対象額 ＝ 3,100万円 × （(1,000万円 + 2,000万円) ÷ 3,200万円）
控除対象額 ＝ 3,100万円 × （3,000万円 ÷ 3,200万円）
控除対象額 ＝ 3,100万円 × 約0.9375
控除対象額 ＝ 約2,906.25万円
となります。
この算出された控除対象額（約2,906.25万円）に対して、住宅ローン控除の税額控除率（0.7%または1%）を乗じて、その年の控除額を算出します。
したがって、ご質問の後半で挙げられた「全て合算した、3100万×3000万÷3200万で算出した額にそれぞれの土地と建物に按分する計算」が正しい考え方に近いです。
ポイントは、土地と建物の残高を個別に計算するのではなく、借り換え前の住宅ローン残高の合計額を用いて計算することです。 諸費用が新たな借り入れ額に含まれている場合、その諸費用分は住宅ローン控除の対象外となるため、上記のような調整計算が必要になります。
住宅ローン控除の適用要件: 借り換え後の住宅ローンも、引き続き住宅ローン控除の適用要件（償還期間が10年以上であることなど）を満たしている必要があります。
年末残高証明書: 金融機関から発行される「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」には、諸費用が含まれた年末残高が記載されている場合があります。確定申告の際には、上記の調整計算後の金額を記載する必要がありますのでご注意ください。
- 回答日：2025/06/17
- この回答が役にたった：0
回答した税理士
初回完全無料相談／Freee会計専門／山下会計事務所／他ソフトからの移行、全国対応可／まずはお問い合わせください
- 認定アドバイザー
- 愛知県
税理士(登録番号: 100068), 社労士(登録番号: 13210457), 行政書士(登録番号: 16192456), 中小企業診断士(登録番号: 414204), その他
回答者についてくわしく知る