共有不動産のリフォームに伴う贈与について
兄と持ち分2分の1で共有の土地上に建物が2件あり(こちらも2分の1で共有)、
貸家にしています。
その１件に姪(兄の長女)が住むことになったのですが、
そちらの物件をリフォームする際、2００万程度になると思うのですが、
私は支払いをせず、その全額を兄が負担すると贈与税の対象になりますか？
家賃は姪が支払う予定です。
贈与税がかかる場合、リフォームが110万で収まった場合、
兄から110万の贈与契約を結べば贈与税はかかりませんか？
その場合、いったん兄から振り込みしてもらい、
それをリフォーム代金の支払いに充てるようにするのがよいのでしょうか？
それとも振り込みは不要で契約書のみでよいでしょうか？
仮に110万以上になった場合は超えた部分は贈与税の申告になりますか？
よろしくお願いいたします。
共有不動産のリフォーム費用を、共有者の一方（お兄様）が全額負担する場合、原則として、リフォームによって増加した不動産の価値のうち、ご自身の負担割合に相当する部分について、お兄様から贈与を受けたとみなされ、贈与税の課税対象となります。
贈与税の課税対象となる金額
リフォームによって不動産の価値が200万円増加した場合、お兄様が全額負担すると、あなたは100万円相当の利益を受けたとみなされます（200万円 × 1/2 = 100万円）。この100万円が贈与税の課税対象となります。
贈与税がかかる場合の対応
リフォーム費用が110万円以下に収まった場合：
贈与契約を結ぶ場合： お兄様から110万円の贈与を受ける場合、贈与税の基礎控除額（年間110万円）以内であるため、贈与税はかかりません。この場合、贈与契約書を作成しておくことが重要です。
いったん兄から振り込みしてもらい、それをリフォーム代金の支払いに充てるのがよいか： 税務署から見て贈与の事実が明確になるため、お兄様からの振込後、リフォーム代金を支払うのが望ましいです。しかし、振込が必須というわけではありません。贈与契約書と、リフォーム代金の支払いを証明する書類（領収書など）があれば、贈与の事実を証明できます。
贈与契約を結ばない場合：
リフォーム費用が110万円以下の場合でも、お兄様が全額負担すると、あなたはリフォームによって得た利益に対して贈与税が課税される可能性があります。ただし、リフォーム後の不動産の価値増加額が110万円以下であれば、贈与税はかかりません。
リフォーム費用が110万円を超えた場合：
リフォーム費用が110万円を超えた場合、超えた部分については贈与税の申告が必要になります。この場合、贈与税の計算と納税が必要になります。
具体的な対応
以下のいずれかの方法を検討することをおすすめします。
リフォーム費用の分担：
あなたがリフォーム費用の一部を負担することで、贈与税の問題を回避できます。ご自身の持ち分割合に応じてリフォーム費用を負担するのが原則です。
贈与契約の締結：
お兄様から贈与を受ける場合、贈与契約書を作成し、贈与の事実を明確にしておくことが重要です。贈与契約書には、贈与金額、贈与日、贈与の目的などを記載します。
- 回答日：2025/04/28
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たいへん詳細にご回答いただき、ありがとうございました。
とても参考になりました。やはり贈与契約を結ぶことが重要なのですね。
もう少しお伺いしたいのですが、贈与日はリフォーム完成後でよいのでしょうか？それとも着工日となりますでしょうか？
また贈与の目的はどのように書けばよいでしょうか？
ご回答いただけますと幸いです。投稿日：2025/04/28
