不動産賃貸料管理費計上可否
不動産（土地）を貸していて収入（年間２００万強）がありますが、その管理費を収入の５０％程度を会社設立して管理費委託として節税をしたいと思います。
可能でしょうか？
不動産収入に対して管理会社を設立し、多額の管理費を支払う形で節税を図る方法は、税務上認められるかどうかに注意が必要です。通常、不動産の管理委託料は必要経費として控除可能ですが、それは「実際に業務を遂行し、対価として合理的な水準で支払われている場合」に限られます。収入の50％を一律に管理費として外注するのは、業務内容と見合わない過大支出と判断される可能性が高く、法人設立による節税スキームとみなされ、否認されるリスクがあります。特に親族会社や形式的な管理業務の場合は、同族間取引として「同族会社の行為計算否認規定」（法人税法132条）や「租税回避」とされるおそれもあります。適正な節税策をとるには、相場に基づく合理的な管理委託料を設定し、実際に業務を行っている証拠を残すことが不可欠です。
- 回答日：2025/08/18
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回答した税理士
形式的には法人に管理委託して経費にすることは可能ですが、管理料が家賃収入の50％という水準は「著しく高すぎる」と判断される可能性が高く、税務上の否認リスクが極めて大きいです。
【解説】
個人が所有する土地の賃貸管理を、自分が設立した法人（いわゆる資産管理会社）に委託し、管理料を支払うことで個人の所得を圧縮し、法人側で低税率を活かすという節税スキームは実務上あります。
ただし、以下の条件を満たす必要があります。
1. 実際に管理業務が行われていること（契約書、業務内容、報酬支払いの実態がある）
2. 管理料の金額が不動産業界の相場（通常5～10%、高くても15%程度）から大きく乖離していないこと
3. 法人が実質的な管理能力（人員や設備）を持っていること
今回のように管理料を収入の50％とする場合、税務署から「実態のない所得移転」と判断され、個人側の経費を否認されたり、法人側では「寄附金」とみなされる可能性があります。
【代替案】
・管理料は10〜15％程度に抑えた上で、法人にかかる経費（通信費、車両費等）を活用して節税する
・不動産の一部を家族と共有名義にして所得を分散させる（贈与税等の注意要）
・管理会社で実態ある業務（契約書作成、入居者対応等）を行わせる
- 回答日：2025/08/18
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回答した税理士
