不動産賃貸経営の開業準備と節税対策
会社員です。2021年3月に賃貸経営を前提として中古住宅購入し、開業準備として建築士へリフォーム設計など業務委託費を既に支払いしています。工務店からリフォーム見積取得し、①2021年12月迄の工事完成と年末迄の開業、②年を跨いで2022年2月迄の工事完成とその後の開業で、節税面でどちらが有利となりますか？会社に怪しまれないように通期合算でできる限り大幅なマイナス申告しないように数年に渡り平準化できればと思います。
荒井会計事務所
- 認定アドバイザー
- 群馬県
税理士(登録番号: 63578), 公認会計士(登録番号: 35025), 社労士(登録番号: 13120156), 行政書士(登録番号: 16140764), 中小企業診断士(登録番号: 421403)
はじめまして。
今回のケースは、賃貸経営にかかるリフォーム費用ということですので、
考える上で必要な"事業の用に供した日"がをいつにするかという点と償却した場合の考え方について原則から回答していきたいと思います。
まず減価償却を開始するには事業の用に供した日以降に月ごとに償却を開始します。つまり、資産を購入（完成）しただけでは経費化（償却）は開始することができません。では実際の入居が決まらないと開始することができないかというと、賃貸物件の場合には、入居募集を現実的に開始しした日の属
する月から経費化が開始すると考えられています。また土地や建物の取得に直接的にかかる費用（取得に伴う仲介手数料や、設計料など）については、上記の取得費用（資産額）に含めていただく必要がありますので、事業の用に供するまで費用化ができません。取得価額については以下に通達リンクを用意しましたのでご参考としてください。
次に減価償却に関する考え方ですが、償却は月数での計算となりますので、事業の用に供した日が属する月からの償却になります。そのため、建物の工事のためのキャッシュアウトはすでに行なっていらっしゃることを考えれば開始が早い方が回収も早くなると考えられます。
そのため、いちはやく税額を少なくするという観点で考えた場合には、①の（2021年に所得税額は会社員ということですので発生することを考えれば）2021年の残りの月数も少ないことから入居募集を開始したものの赤字ということになる可能性が高いことから、2021年中に給与所得と損益通算することで税額を減らすは可能であると考えられます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5400-2.htm
（事業の用に供した日 国税庁）
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/hojin/07/07_03_01.htm
（固定資産の取得価額 国税庁）
- 回答日：2021/09/26
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分かりやすく解説いただきましてありがとうございました。とても参考になりました。
投稿日：2021/09/26
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2021年内（①）に開業すれば、リフォーム費用を2021年の経費に計上でき、減価償却も早く開始できますが、不動産所得の赤字が給与所得と損益通算されるため、会社に怪しまれるリスクがあります。2022年開業（②）なら、リフォーム費用を減価償却資産に組み込み、数年にわたり平準化可能ですが、2021年の経費計上はできません。
節税と平準化を両立するなら、2022年開業とし、減価償却で長期的に経費化するのが有利。また、必要に応じて青色申告を活用し、控除や赤字の繰越を検討するとよいでしょう。
- 回答日：2025/02/17
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節税面での比較
① 2021年12月までに工事を完了し、年内開業
2021年分の所得税の計算に影響を与える。
リフォーム費用を2021年分の経費として計上可能（修繕費なら全額、資本的支出なら減価償却）。
事業開始時の赤字が大きくなり、会社に怪しまれる可能性がある。
② 2022年2月までに工事を完了し、翌年開業
2022年以降の所得税に影響を与える。
リフォーム費用の計上が2022年にずれ込むため、2021年の所得には影響しない。
2021年は「開業準備中」として、業務委託費などを開業費（繰延資産）として計上し、後の年度で償却可能。
2022年以降の所得と調整しやすくなる。
節税対策のポイント
経費の計上タイミングを分散
2021年中の支出は 「開業費」 に計上し、開業後に償却すると平準化できる。
開業費は 任意の年に償却 できるので、会社の収入とのバランスを調整しやすい。
リフォーム費用の処理を考慮
修繕費（20万円以下or原状回復）なら一括経費。
資本的支出（増改築など）なら減価償却 となるため、開業を翌年にずらすと2022年から償却開始で調整しやすい。
2022年の青色申告に備える
開業初年度の赤字は3年間繰り越せる（青色申告なら損益通算も可能）。
リフォーム費を2022年以降に計上することで、数年間の所得を平準化 できる。
結論
会社に怪しまれず、節税効果を最大化したいなら「②年をまたいで2022年開業」が有利。
→ 2021年の支出は 「開業費」 に計上し、2022年の所得とバランスを取る。
→ リフォーム費用も2022年からの経費化で平準化しやすい。
この方法なら、大幅な赤字を出さず、税負担の調整が可能になります。
- 回答日：2025/02/11
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税理士(登録番号: 120363), 公認会計士(登録番号: 16849)
減価償却は、事業開始からですので、2021年に支出したものは、資産計上して、2022年から減価償却をして費用化するのがいいんじゃないでしょうか？
- 回答日：2021/09/25
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リフォーム費用は、資産計上すべき金額になりそうだと思われますので、
①でも②でも、そんな変わらない感じですね。
何をもって節税というかわかりませんが、
単に単年度の税額が減ることであれは、①かなと思いますが、
トータル期間での節税なら、どちらでも変わらないですね。
- 回答日：2021/09/25
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返信ありがとうございます。素人質問で申し訳ございませんが、仮に②の場合、2022年に申告で2021年発生した中古住宅建物減価償却や設計士業務委託費を含めて遡って2022年に盛り込んで申告することは可能でしょうか？可能な場合、2022年に開業する場合の経過措置の制度や前提条件などがあればアドバイスいただけますと幸いです。仮に開業していない2021年に発生した費用を特別な繰り越し対応が必要かと素人的に思った次第です。
投稿日：2021/09/25
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