確定申告に関する質問｜質問No.339

はじめまして。
共有名義の不動産の賃貸は、法律上の持分の割合で収益、費用を按分し、それぞれの権利者が確定申告をする必要があります。

質問者の方のように、他権利者の合意の元（確固たる合意がなければ不法利得に該当すると考えられます）に所有割合を超えた収益の利得が行われた場合には、本来Aさん以外の所有者が得るべき収益をAさんに譲渡する行為として法律関係が成立すると考えられます。

したがって、ご質問のケースでは、Aさん以外からAさんに対する贈与として、贈与税の課税関係が成立すると考えられます。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4402.htm
（贈与税がかかる場合 国税庁）

• 回答日：2021/09/22
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先ほど回答した内容に補足がありましたので
追加で回答いたします。
　
所有権の考え方には、一物一権主義という原則があり、質問者の例示のように４階のうち１階だけといった運用をするには、上記原則の例外である区分所有関係を明確化させる必要があると考えられます。
４階建ての建物で１階を賃貸するようなケースの場合には、区分所有（階層や、部屋ごとに区分構成でき、かつその区分ごとの権利関係）が明確な場合には、Aさんが所有している分に対する収益と経費ということとなるため、可能だと考えられます。
　
区分所有権を成立させるには、客観的要件と主観的要件を充足させる必要があると考えられ、客観的所有権には、利用上の独立性と構造上の独立性の２要件を満たす必要があると考えられています（区分所有法）。
したがって、遮蔽が可能な壁や扉などが固定されて存在し、明確に構造上の区分が必要であると考えられています。また利用の独立性については、独立して利用が可能であるかという点で検証が必要だと考えられています。
　
また主観的要件では、建物を区分して所有する意思が必要で、外部対してこの意思表示が読み取れることが客観的に認定されればこの要件は充足できると考えられています。具体的には、区分所有の登記による認定などがいちばん明確であると考えられます。上記を総合的に勘案する必要があるかと考えられますので、実際に稼働される場合には、それぞれの専門家（所有や登記は司法書士、税務会計は税理士）へのご相談をおすすめいたします。

• 回答日：2021/09/22
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Aが得た利益は、残りの共有者との按分になるのが通常です。

• 回答日：2021/09/21
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