会社設立・起業に関する質問｜質問No.60

(1.)~(3.)のご質問事項につき回答させていただきます。
なお、回答の前提としてご記載いただいている情報以外のものは考慮しておりませんのでご了承ください。

(1.)につきまして
課税所得金額とは、所得金額から各種所得控除を引いた金額のことを指します。
ご質問者様の所得状況でいえば、【（サラリーマン年収－給与所得控除）+①の利益+②の利益－所得控除（社会保険料控除や生命保険料控除、基礎控除など）】となります。
※①の不動産所得計算におきまして、ローン支払いが諸経費として記載されていますが、元本返済部分は経費となりませんのでご認識ください。
※条件を整えれば、①の不動産所得が赤字の場合には、他の所得と通算することができます。

(2.)につきまして
法人化することによる節税メリットは、高所得者の方は個人の税率よりも法人の税率が低くなることや、消費税の免税事業者の期間があることなどが挙げられます。
詳細はシミュレーションを行ってみないと分かりませんので、必要な場合にはお問い合わせください。（有料の相談となります）

(3.)につきまして
管理のしやすさという観点では、将来どのような状態を想定されているかによって大きく変わりますので、現時点では判断いたしかねます。但し、節税という観点においては、①赤字②黒字の状況であればご認識の通りであると考えます。
懸念点ではありませんが、今後の将来像によって法人の持ち方等は大きく変わってきますので、必要な場合にはお問い合わせください。（有料の相談となります）

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Pision合同会計事務所
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address：〒141-0022　東京都品川区東五反田3-17-4粕谷ビル3階
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• 回答日：2021/08/16
• この回答が役にたった：13

ご質問ありがとうございます！
以下、回答致します！

【ご質問１】
　この認識で問題ございません！
　ただし、課税所得金額を計算するにあたり、給与所得控除、社会保険料控除、生命保険料控除等の各控除を加味しないといけませんので、その点はご注意下さい。

【ご質問２】
（回答）
　こちらは頂いている情報のみだと判断は難しいですが、物販事業が伸びてくるようでしたら法人化は検討した方がいいです。
　法人成りする際の判断基準としては、下記が挙げられます。
　①残った利益に対して、法人税の場合と所得税の場合でどちらの税率が低くなるか？
　②現状のビジネスからとれる節税対策が、法人と個人のどちらが合っているか？
　　（こちらはほとんどのケースが法人有利と思って頂いて大丈夫です。）
　③今後のビジネスの成長予測
　

　特に、法人成りした場合に節税の王道は役員報酬の金額設定のため、こちらは必ずシミュレーションを行わないといけません。
　ご存知かもしれませんが、役員報酬は一度設定すると同じ事業年度中は基本的に金額の変更が出来ません。
　そのため、シミュレーションしないと下記のような失敗を招きます。

　◆役員報酬を高く設定しすぎた場合
　　・役員報酬も経費のため会社が赤字になってしまいます。
　　・所得税が無駄に高額になってしまいます。

　◆役員報酬を低く設定し過ぎた場合
　　・会社に利益が残り過ぎて法人税が過大になります。

　結局、個人から出ていく税金も、法人から出ていく税金も、一番少なくなる金額を予測して設定しないと無駄な税金を支払ってしまうこととなります。
　そのためくどいですが、
　　※法人成りを検討する際は、事業計画を立てて、必ず役員報酬のシミュレーションを行うことが必要です。
　　　これだけで支払う税金がケースによっては100万円以上変わってきます。
　　　サラリーマンとしての給与収入がありますので、こちらも加味しての対応が必要です。

　この辺も多方面からシミュレーションして、個人事業主でいくか法人成りするかを決定していきます。

　弊社ではこの辺もしっかりとシミュレーションした上で、法人成りのコンサルティングを行っていますので、是非一度ご連絡下さい。

【ご質問３】
（回答）
　こちらは懸念点がございます。

　◆懸念点
　不動産投資はおそらく個人名義で既に購入済ということかと思います。
　この場合、賃料収入は個人に入ることになるので法人での運用は出来ません。
　対応策としては、下記のパターンで運用することとなります。
　
　①個人から法人に売却
　　名義が個人なので法人で運用しようとすると、個人が法人に売却しないといけません。
　　（個人名義の収入を法人にそのまま計上することは出来ないこととなっています。）
　　この場合、不動産取得税や各種手続き費用等、コストがかかるためあまり現実的ではないかと思われます。

　②サブリース契約を交わして運用
　　細かい内容はご説明いたしますので、是非お問い合わせください！
　　簡単に言うと、賃料収入の一部を法人の賃料とすることが出来る方法です。
　　結果、個人の所得が下がります。

　③管理委託方式で運用
　　細かい内容はご説明いたしますので、是非お問い合わせください！
　　簡単に言うと、法人で不動産を管理して、管理料を個人から徴収する方法です。
　　結果、個人の所得が下がります。

　◆ベストな方法
　詳しくお聞きしないと確実なことは言えませんが、これまでの経験上、シミュレーションすると下記が最善の方法になるような気がします。
　・物販は法人成
　・不動産は個人のまま

　ちなみに物販が輸出でしたら、消費税還付を受けるために法人成りした方がいいです。

初回は無料でご相談を受けていますので、是非一度お問い合わせください！
こちらのお問い合わせフォームでもけっこうですし、下記からでも大丈夫です！
失敗しないようにしっかりとシミュレーションします！

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スタートアップ税理士法人
スタートアップ社会保険労務士法人

◆メールでのお問い合わせ

　mail:freee_ans@tax-startup.com
　（メールは新宿、横浜共通です。）

◆お電話でのお問い合わせ
　新宿本社
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　東京都新宿区新宿 4-3-17 FORECAST 新宿 SOUTH 7 階　　
　Tel ：03-6274-8004

　横浜支店
　〒220-0004
　神奈川県横浜市西区北幸 2-3-19 成和ビル4F　
　Tel ：045-577-3751
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• 回答日：2021/08/16
• この回答が役にたった：3

ご返信ありがとうございます。
料金のお話など、個別で対応させていただきたい内容も含まれますので、よろしければ再度下記のアドレス宛にお問い合わせいただけますでしょうか？
info@pision.jp
こちらで日程や料金などにつきましてご提示させていただきたく思います。
よろしくお願いいたします。

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• 回答日：2021/09/01
• この回答が役にたった：1

出口戦略
→ 法人化すると売却時に税率が変わる（法人税 or 事業譲渡）。個人事業なら譲渡所得扱い。

• 回答日：2025/02/23
• この回答が役にたった：0

融資・信用面
→ 法人の方が融資を受けやすい。将来の規模拡大を考慮すると法人化が有利。

• 回答日：2025/02/23
• この回答が役にたった：0

法人の損失計上
→ 不動産の赤字を法人全体の損失として計上できるが、個人事業の損益通算の方が柔軟性あり。

• 回答日：2025/02/23
• この回答が役にたった：0

①②の合算管理の懸念点
→ 事業内容が異なるため、法人でまとめると損益管理が煩雑に。物販と不動産は別法人も検討。

• 回答日：2025/02/23
• この回答が役にたった：0

消費税の課税関係
→ 法人設立後2年間は免税事業者になれる（資本金1,000万円未満の場合）。

• 回答日：2025/02/23
• この回答が役にたった：0

社会保険の影響
→ 法人化し、役員報酬を低めにすると健康保険・年金負担を抑えられる可能性がある。

• 回答日：2025/02/23
• この回答が役にたった：0

青色申告のメリット
→ 65万円控除、赤字繰越、家族給与の経費算入が可能。法人より管理が楽。

• 回答日：2025/02/23
• この回答が役にたった：0

法人化の費用対効果
→ 設立・維持費がかかるため、利益が小さいうちは個人事業の方がコストが低く済む。

• 回答日：2025/02/23
• この回答が役にたった：0

法人化の節税効果
→ 法人化すれば給与所得控除や経費の幅が広がる。法人税率は低く、事業所得が増えるほど有利。

• 回答日：2025/02/23
• この回答が役にたった：0

基本的な所得計算の確認
→ 課税所得は【給与所得+不動産所得+事業所得】。給与所得は控除後の金額。不動産所得は赤字なら損益通算可。

• 回答日：2025/02/23
• この回答が役にたった：0

(1) 課税所得の計算
課税所得は【サラリーマン給与の所得＋①不動産投資の利益（または赤字）＋②物販の利益】で合っています。

(2) 個人事業 vs 法人化
法人化した方が節税メリットは大きい可能性が高いです。特に、①②の収益が拡大する場合、法人税率（約15〜23%）の方が累進課税の所得税（最大55%）より有利になります。また、給与所得控除の活用、経費計上の幅、家族への給与支払いなどの節税策も可能になります。

(3) 合同会社で①②をまとめるか
管理のしやすさ・節税の面では合理的ですが、懸念点は以下の2つです。
① 不動産を法人名義にする場合、ローン審査が厳しくなる可能性がある。
② 法人の利益が赤字の場合、給与所得との損益通算はできない（個人事業なら可能）。
→ 短期的には①は個人のまま、②のみ法人化が有利な可能性あり。

• 回答日：2025/02/15
• この回答が役にたった：0

丁寧・安心・誠実がモットー、全国対応の【ふじみよし会計事務所】が、心をこめてご回答いたします。
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(1.) 課税所得の計算について
ご認識の通り、所得税の課税対象となる所得は以下の合算 となります。

課税所得 ＝（給与所得）＋（不動産所得）＋（事業所得）

・サラリーマン年収900万円の場合、給与所得控除後の給与所得は約690万円（概算）
・不動産所得は、家賃収入112万円からローン利息・管理費等を差し引いたもの。赤字なら他の所得と損益通算可能（※借入金の元本返済部分は経費にならない）
・物販の事業所得は、売上1,200万円－経費＝約120万円

このため、仮に不動産所得がゼロまたは赤字であれば、課税所得は 690万円＋120万円＝810万円（概算）となり、所得税・住民税の負担が大きくなります。

(2.) 個人事業 vs 法人化の節税メリット
節税を目的とする場合、法人化の方がメリットが大きい可能性が高い です。

・個人事業のデメリット
　- 所得税の累進課税が適用される（最高税率55%）
　- 事業所得120万円がそのまま課税対象（青色申告控除は最大65万円）
　- 社会保険料（国民健康保険・国民年金）が高額になる

・法人化のメリット
　- 法人税は実効税率約23～30%程度で一定（個人の最高税率より低い）
　- 法人から役員報酬を支払えば、給与所得控除が使える
　- 経費計上の幅が広がる（生命保険、退職金、家賃など）
　- 小規模企業共済・法人保険などの節税策が活用可能

結論：今後の収益規模拡大を考慮すると、法人化が節税メリットが大きい です。

(3.) ①不動産投資と②物販を同じ法人で管理するメリット・デメリット
✓ メリット
・不動産投資で生じる赤字を物販の利益と相殺できる（法人の損金計上が可能）
・法人の維持コスト（登記・会計処理など）が一本化できるため、管理が楽
・法人でローンを組む場合、資産・信用力を高められる

✓ デメリット・懸念点
・不動産投資は金融機関の融資審査時に事業内容が問われる（物販と一緒だと融資が難しくなる可能性）
・物販のキャッシュフローと不動産のキャッシュフローが混ざり、財務管理が煩雑になる
・法人で不動産を購入すると、売却時の税負担が重くなる（個人は長期譲渡税率20.315%、法人は法人税率適用）

結論：①②を一つの法人にまとめるのは、管理は楽だが、融資や不動産売却時の影響を考慮する必要がある
→ 将来的に不動産投資を拡大する場合、物販と分けた方が良い可能性もある

まとめ
・課税所得は【給与所得＋不動産所得＋事業所得】の合算で計算される
・節税目的なら、法人化の方が大きなメリットがある
・不動産と物販をまとめると管理は楽だが、融資や売却時の影響を考慮すべき

事業の成長を考えると、法人化を検討しつつ、不動産投資と物販を一本化するかは長期的な計画に応じて決めるのが最適 です。ご不明点があれば、お気軽にご相談ください。

• 回答日：2025/02/02
• この回答が役にたった：0