税金・お金に関する質問｜質問No.18968

収入がない限り、住宅ローン減税の適用はありません。
借入金の名義変更なども選択肢としてはあり得ますが、
解約時のペナルティなどもあり、一度、金融機関にも相談されると良いかと思います。

• 回答日：2025/04/21
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■1. 現行制度上の原則
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けるには、以下の主な条件を満たす必要があります。

・住宅の所有者であること（登記上の名義）
・住宅ローンの債務者であること（借入名義）
・自らが居住する住宅であること
・控除を受ける年に一定額以上の課税所得があること（所得税・住民税からの控除）

→ よって、「住宅の名義人かつ債務者である人」にしか控除を受ける権利はありません。
　実際に返済しているかどうかは、制度上考慮されません。

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■2. 夫が無職で控除が受けられない現状
夫が所得税を納めていない場合、住宅ローン控除を適用する「控除対象所得」がないため、減税の恩恵を受けられない状態です。
住民税の一部控除（上限97,500円）のみ適用可能ですが、それも「住民税が発生していれば」という条件があるため、無収入であれば実質控除ゼロとなります。

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■3. 妻が住宅ローン控除を受けられる可能性

現行法上、債務者でも登記名義人でもない妻が、夫名義のローンについて控除を受けることはできません。

以下のような対応を取れば、将来的に妻が住宅ローン控除を受けられる可能性があります。

【方法1】ローンの借り換え（債務者変更＋登記変更）
・住宅ローンを一度完済し、妻名義で新たに借り換えローンを組む
・かつ、登記上の所有権持分も妻に変更（共有または単独）
→ この場合、要件を満たせば妻が住宅ローン控除の対象者になれます。
　※ただし「住宅取得後10年以内」等の要件を満たしている必要あり。

【方法2】家の持分贈与を受ける＋借入名義を変更
・夫→妻へ持分贈与（贈与税の可能性あり）
・住宅ローンの連帯債務や共有持分を妻にもたせる（金融機関の同意が必要）
→ 一部持分に応じた住宅ローン控除の適用が可能になる場合があります。

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■4. 注意点と実務上の課題

・持分変更や借入名義変更には、金融機関の承諾が必要であり、審査が伴います
・登記変更には登記費用や贈与税リスクが発生します（特に妻への持分移転）
・「団信（団体信用生命保険）」の保障内容が変わるため、保険の見直しも必須です

• 回答日：2025/04/21
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