税金・お金に関する質問｜質問No.19495

借り換えで主債務者と連帯債務者を入れ替える件ですね。結論から言うと、可能です。
主債務者と連帯債務者の入れ替えを伴う借り換えについて
はい、借り換え時に主債務者と連帯債務者を入れ替えることは可能です。
これは、現在の住宅ローンを完済し、奥様を主債務者、ご主人様を連帯債務者（または連帯保証人）とする新しい住宅ローンを組む形になります。
ただし、新しい金融機関の審査に奥様の収入、勤続年数、信用情報などが厳しく影響します。また、ご主人様も連帯債務者として審査対象になります。
住宅ローン控除について
現在の住宅ローン控除の残り期間は、引き継がれません。
* 現在の住宅ローン控除（ご主人様分）：借り換えにより現在のローンが完済されるため、ご主人様が受けていた住宅ローン控除は終了します。
* 新たな住宅ローン控除（奥様分）：奥様が新しい主債務者として借り換えた場合、奥様が住宅ローン控除の要件を満たせば、奥様が所有する持ち分割合に応じた借入額に対して、新たに控除を受けることができます。期間は通常10年間または13年間です。
注意点
* 夫婦で連帯債務者としてそれぞれ控除を受けていた場合、借り換え後の控除額が変わる可能性があります。

• 回答日：2025/06/07
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住宅ローン控除の借り換えにおける引き継ぎ要件の基本的な考え方は、「当初の住宅取得に係る債務の借り換えであること」です。これは、あくまで「同一の債務」が形を変えて存続していることを前提としています。
ご質問のケースでは、以下の点がポイントになります。
* 主債務者の変更: 住宅ローン控除は「主債務者」に適用されるものです。今回は主債務者がご主人様から奥様に変更されるため、ご主人様が受けていた控除は、新たな契約では適用されません。
* 新規契約としての扱い: 奥様を主債務者とする新たなローンは、税務上、**奥様にとっての「新規契約」**という側面が強くなります。つまり、奥様が新たな主債務者として住宅ローン控除の要件（居住開始要件、借入期間要件など）を満たせば、奥様自身の持ち分割合に応じた借入額に対して、新たに控除が適用されることになります。これは、ご主人様の残りの控除期間を「引き継ぐ」という概念とは異なります。
* 「借り換えによる引き継ぎ」の適用範囲: 一般的に、住宅ローン控除の「借り換えによる引き継ぎ」が認められるのは、主債務者が同一であり、かつ、当初の住宅ローン債務の借り換えとして認められる場合です。夫婦間で主債務者を入れ替えるケースは、この「同一の債務者の借り換え」という枠組みからは外れると解釈される可能性が高いです。
結論として、
* ご主人様が現在受けている住宅ローン控除は、今回の借り換えで終了します。
* 奥様が主債務者として借り換えた場合、奥様が要件を満たせば、**奥様自身の新たな住宅ローン控除が開始されます。**これはご主人様の残り期間を「引き継ぐ」ものではなく、奥様にとっての「新規適用」です。
* ただし、奥様が元々連帯債務者としてご自身の持ち分に対する控除を受けていた場合、その部分の控除は借り換えにより終了し、新しいローンで奥様の持ち分に応じた新たな控除が開始されることになります。

• 回答日：2025/06/07
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