住宅ローン借換後のローン控除計算について
現在土地を単独名義単独ローン、建物共有名義(持分5対5)連帯債務型で住宅ローンを組んでいます。借換にてまとめて連帯債務型で借換予定です。登記持分や名義は変更しません。ローン期間10年など控除要件は満たしています。借換後の金額が現残高より高いので、控除対象額 ＝ 借り換え後の年末残高 × （借り換え前のローン残高合計 ÷ 借り換え時の新規借入額）にて計算します。
質問1)連帯債務者の計算において元々建物分の債務しかなかったわけですが、計算式の借換前のローン残高の部分は建物の金額のみ用いますか？それとも土地も含めた金額を用いますか？
質問2)主債務者において土地と建物の持分割合が異なるので、借換特例にて算出された控除対象額を土地と建物に按分したいのですが、それぞれの取得対価額で按分した土地分(100%)×1%と建物分(50%)×1%を足した金額が控除額ですか？
個人的に調べたのですが、複雑な計算であまり例がありませんでした。すみませんがご教授願います。
①借換特例の「借換前のローン残高」は、住宅ローン控除の対象となる元本全体を指すため、連帯債務者であっても持分に対応する建物分だけでなく、土地分も対象要件を満たすなら合算します（持分がない土地分は対象外）。今回、連帯債務者は建物分のみ保有なので、計算式の分子は建物分残高のみとなります。
②控除対象額は、借換特例で求めた金額を土地・建物の取得対価額割合で按分し、土地部分は持分割合100％で、建物部分は持分割合（50％）で控除額を計算し合計します。
ご提示例では、自分＝取得対価合計1,800万、特例計算額約2,333万→上限は1,800万。連帯債務者＝取得対価1,000万、特例計算額約1,166万→上限は1,000万。いずれも控除額はそれぞれの取得対価額×1％が年額となります。
- 回答日：2025/08/09
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回答した税理士
質問1：連帯債務者の「借換え前のローン残高」の範囲
連帯債務者の方の控除額を計算する際、「借換え前のローン残高」に含めることができるのは、ご自身が当初から債務者であった建物ローン残高のうち、ご自身の負担部分のみです。
住宅ローン控除は、新たな借入れが「当初の住宅ローン等の返済のため」であることが要件です。連帯債務者の方にとって、当初の控除対象は建物ローンのみであり、土地ローンは債務者ではなかったため対象外です。したがって、借換え後の計算においても、当初の債務範囲を超える土地ローン部分を含めることはできません。
質問2：主債務者の控除額の計算と按分
主債務者の控除額を計算する際、借換え特例の計算式で算出した控除対象額を、土地と建物に按分する必要はありません。
住宅ローン控除は各個人単位で計算します。主債務者の場合、控除額は、①借換え特例の式で算出したローン残高の負担分と、②ご自身が取得した資産の価額の合計額（土地の取得対価100%＋建物の取得対価50%）とを比較し、いずれか少ない方の金額を基に算出します。国税庁の質疑応答事例でも、土地と建物の持分が異なる場合、土地はその全体が家屋の敷地として控除対象となる趣旨が示されています。
- 回答日：2025/08/06
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回答ありがとうございます。恐縮ですが、具体的に数字を当てはめてみると下記の解釈でよろしいでしょうか？ご教授ください。
土地残高1000万(取得対価額800万、自分100%)、建物残高2400万(取得対価2000万、自分は50%の1000万)、新規借入3600万、年末残高3500万の場合。持分と返済比率は同じ。
自分)取得対価800万＋1000万＝1800万
3500万×(1000万＋1200万)÷3600万＝約2333万
取得対価額の1800万が対象連帯債務者)取得対価1000万
3500万×1200万÷3600＝約1166万
取得対価の1000万が対象投稿日：2025/08/06
回答した税理士
