不動産売却損益の相殺について
個人と資産管理法人で並行して不動産投資をしているものです。
今年、個人で所有している投資用不動産の売却益がかなり出るため、節税を考えたいのですが、分離課税のため売却損以外での損益通算が難しいと認識しています。
そこで、自宅（兼法人の本店登記地）を資産管理法人に購入時よりもかなり安く売却して売却損を計上して損益通算し、法人から社宅という形で個人に賃貸する（リースバック的な）方法で、個人も法人も節税ができるのではないかと考えたのですが可能でしょうか、また実績ありますでしょうか？
問題は、自宅を市況よりかなり安く売却しないと成り立たない（購入時よりもだいぶ相場各区が上がってます）のですが、税務上違和感のない形で何か良い方法がございますでしょうか？
よろしくお願いいたします。
4. その他の節税対策
居住用財産の譲渡損失の特例: 自宅の売却損が一定の要件を満たす場合、譲渡損失を他の所得と損益通算できる特例があります。
その他の所得控除: 所得控除を最大限に活用することで、所得税を節税できる可能性があります。
- 回答日：2025/02/15
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3. 検討すべき事項
不動産の時価評価: 不動産鑑定士による鑑定評価など、客観的な時価評価を行い、売却価額の妥当性を説明できるようにする必要があります。
売却価額の設定: 時価を参考に、税務署に否認されない範囲で売却価額を設定する必要があります。
社宅規程の整備: 法人として、社宅規程を整備し、個人への賃貸が社宅としての要件を満たすようにする必要があります。
税務署への事前確認: 不安な場合は、税務署に事前に相談し、税務上のリスクを確認することをお勧めします。
- 回答日：2025/02/15
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税務調査で否認されるリスクがあります。特に、意図的な節税目的と判断された場合、加算税や延滞税が課される可能性もあります。
リースバック自体は一般的な取引ですが、意図的な節税目的で行われた場合、税務上のリスクが高まります。過去の税務訴訟事例などを参考に、慎重に検討する必要があります。
- 回答日：2025/02/15
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2. 資産管理法人への自宅売却（リースバック）
税務上の問題点
時価乖離: 自宅を時価よりも著しく低い価額で法人に売却した場合、個人から法人への贈与とみなされる可能性があります。この場合、時価と売却価額の差額に対して贈与税が課税される可能性があります。
法人税の問題: 法人が個人から時価よりも高い価額で不動産を購入した場合、その差額は役員賞与とみなされ、法人税が課税されるとともに、個人の所得税も課税される可能性があります。
消費税の問題: 居住用建物の売却は、原則として消費税は非課税ですが、事業用部分がある場合は課税対象となる場合があります。
社宅認定: 法人から個人への社宅としての賃貸が、税務上適正な社宅と認められる必要があります。家賃設定が低すぎると、給与とみなされる可能性があります。
- 回答日：2025/02/15
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時価との比較ということですが、相続税路線価や建物構造と残存年数から計算する積算評価を根拠とするのではNGでしょうか？
投稿日：2025/02/15
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1. 個人の不動産売却益と損益通算
原則として、不動産の譲渡所得は分離課税であり、他の所得との損益通算はできません。ただし、居住用財産の譲渡損失が出た場合には、一定の要件を満たすことで、譲渡損失を他の所得と損益通算できる特例があります。
ご質問の場合、投資用不動産の売却益と自宅の売却損を直接相殺することは、原則としてできません。
- 回答日：2025/02/15
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ありがとうございます。同じ不動産でも、投資用と自宅で別の所得になるということでしょうか？
投稿日：2025/02/15
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はい、同じ不動産でも用途によって所得区分が異なります。
投資用不動産 → 譲渡所得（分離課税）
所有期間5年超なら長期譲渡所得（税率20.315%）、5年以下なら短期譲渡所得（税率39.63%）
損益通算が制限され、基本的に他の所得とは相殺不可
自宅（マイホーム） → 譲渡所得だが特例適用可
3,000万円の特別控除（所有期間問わず適用可能）
10年以上の所有なら税率軽減（14.21%）
損失が出た場合は給与所得などと損益通算可能（一定要件あり）
- 回答日：2025/02/20
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相続税路線価や積算評価を根拠とする売却価格の設定は可能ですが、時価（実勢価格）との乖離が大きいと税務署に否認されるリスクがあります。 特に、売買が法人との間で行われる場合、時価を大幅に下回ると「みなし譲渡」として課税対象になり、法人側も寄附金認定される可能性があります。
- 回答日：2025/02/20
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■未払消費税の計上について
税抜経理方式を採用している場合、未払消費税は通常、年度末に計上します。2023年の申告で未払消費税を計上しなかった場合、税務署の指摘通り、2024年の租税公課で納付した際に費用計上しても問題ないことがあります。しかし、正確な帳簿管理のためには、仮払消費税と仮受消費税を正しく相殺し、未払消費税として計上することが推奨されます。
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■2024年の確定申告に向けて
2024年の確定申告では、年度末に未払消費税を計上し、仮払消費税と仮受消費税の残高をクリアにすることが望ましいです。これにより、帳簿上の整合性を保つことができます。具体的な仕訳としては、仮受消費税から仮払消費税を差し引き、差額を未払消費税として計上します。
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仕訳例：
・仮受消費税から仮払消費税を差し引き、未払消費税を計上する
以上の対応を行うことで、帳簿がより正確に反映されることになります。
- 回答日：2025/02/14
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違う問いへの回答のようです。
投稿日：2025/02/14
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