中古住宅総額購入時の建物内訳と減価償却
中古住宅購入して賃貸経営予定です。昭和の古い住宅のため、土地建物総額で購入しました。状態が良いため可能な範囲で建物費用を多くして減価償却を厚くしたいです。
仮に購入1500万円、土地固定資産評価額900万円・建物固定資産評価額100万円の場合、①均等割りで土地1350建物150②土地評価900を差し引いだ建物600③状態が良いので自己評価して建物300土地1200など、適切な評価額の決め方はありますか？できれば②が良いのですが。。
あと、加えて資産に計上できるものはありますか？仲介手数料、売買契約印紙、登記費用、不動産取得税、固定資産税、建物検査費用、リフォーム設計費、リフォーム代などがあり、適切に処理したいです。
荒井会計事務所
- 認定アドバイザー
- 群馬県
税理士(登録番号: 63578), 公認会計士(登録番号: 35025), 社労士(登録番号: 13120156), 行政書士(登録番号: 16140764), 中小企業診断士(登録番号: 421403)
まず、土地と建物を総額購入した場合、土地の購入価格には消費税がかからないため、購入時の消費税額から建物の取得価格を算定することとなります。
消費税額の記載がない場合は固定資産税評価額で按分する①の方法を実務的には取ることもございます。
【参考】国税庁「課税標準（建物と土地を一括譲渡した場合の建物代金）」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6301_qa.htm
また、建物の取得価格に含められるものですが、原則として、購入代価とその資産を事業の用に供するために直接要した費用が含まれます。しかしながら一部の費用については含めないことも認められています。
・仲介手数料⇒取得価格に含める
・売買契約印紙⇒建物取得のために直接要した費用ではないため、取得価格に含めない
・登記費用⇒取得価格に含めないことができる（※）
・不動産取得税⇒取得価格に含めないことができる（※）
・固定資産税⇒購入時における未経過分の固定資産税の精算は取得価格に含める。
・建物検査費用⇒取得価格に含める
・リフォーム設計費⇒購入した建物を価値を高めるようなリフォームであれば、取得価格に含める
・リフォーム代⇒購入した建物の価値を高めるようなリフォームであれば、資産計上
（※）…取得価格に含めることも可能です。
【参考➀】国税庁「固定資産の取得価格」
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/renketsu/06/06_03_01.htm
【参考➁】国税庁「減価償却資産の取得価格に含めないことができる付随費用」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5400.htm
- 回答日：2021/09/28
- この回答が役にたった：2
詳しい解説、どうもありがとうございました。理解を深めました。お礼申し上げます。
投稿日：2021/09/29
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税理士(登録番号: 120363), 公認会計士(登録番号: 16849)
分からない場合は、固定資産税評価額で按分計算します。
- 回答日：2021/09/26
- この回答が役にたった：1
お忙しいところ返信ありがとうございました。
投稿日：2021/09/26
- この回答が役にたった
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中古住宅購入の際、消費税が建物部分にかかっているので、それから逆算するのが、一般的ですね。建物価格が分かりますので、差し引きで土地の価格を出します。
取得原価として、算入すべきは、仲介手数料、固定資産税精算金、建物検査費用、リフォーム設計費、リフォーム代です。
印紙、登記費用、不動産取得税、は費用に計上できるなので、資産計上したいのなら資産計上しても大丈夫です。
- 回答日：2021/09/26
- この回答が役にたった：0
アドバイスありがとうございます。残念ですが売主様は個人であり、売買契約時に消費税がありませんでした。売主様は土地建物別でなく総額表示でして、交渉すれば遡って売主様評価の内訳を文書で頂ける可能性は残っています。売主様建物評価額を資産計上することは可能でしょうか？
投稿日：2021/09/26
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