節税対策に関する質問｜質問No.378

まず、土地と建物を総額購入した場合、土地の購入価格には消費税がかからないため、購入時の消費税額から建物の取得価格を算定することとなります。
消費税額の記載がない場合は固定資産税評価額で按分する①の方法を実務的には取ることもございます。
【参考】国税庁「課税標準（建物と土地を一括譲渡した場合の建物代金）」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6301_qa.htm

また、建物の取得価格に含められるものですが、原則として、購入代価とその資産を事業の用に供するために直接要した費用が含まれます。しかしながら一部の費用については含めないことも認められています。
・仲介手数料⇒取得価格に含める
・売買契約印紙⇒建物取得のために直接要した費用ではないため、取得価格に含めない
・登記費用⇒取得価格に含めないことができる（※）
・不動産取得税⇒取得価格に含めないことができる（※）
・固定資産税⇒購入時における未経過分の固定資産税の精算は取得価格に含める。
・建物検査費用⇒取得価格に含める
・リフォーム設計費⇒購入した建物を価値を高めるようなリフォームであれば、取得価格に含める
・リフォーム代⇒購入した建物の価値を高めるようなリフォームであれば、資産計上
（※）…取得価格に含めることも可能です。
【参考➀】国税庁「固定資産の取得価格」
https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/renketsu/06/06_03_01.htm
【参考➁】国税庁「減価償却資産の取得価格に含めないことができる付随費用」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5400.htm

• 回答日：2021/09/28
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中古住宅購入時の建物評価額の決定方法は、合理的かつ客観的に妥当な方法を採用する必要があります。

① 均等割り（建物150） は一律な計算ですが、客観性が弱いです。
② 土地評価額を差し引く方法（建物600） は、実務上比較的採用されやすいですが、税務調査で合理的な説明が求められます。
③ 自己評価（建物300） は根拠が必要で、不動産鑑定士の不動産鑑定評価書などがあると説得力が増します。

建物割合を高くするなら、建物の再調達価格や市場価格を考慮した鑑定評価を取得すると有利です。

資産計上できる費用は、仲介手数料、登記費用、不動産取得税、契約印紙、建物検査費などは建物取得価額に含められます。一方、固定資産税、リフォーム設計費、リフォーム代は基本的に修繕費または資本的支出に分類されます。

• 回答日：2025/02/17
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■ 建物と土地の適正な評価方法について

土地と建物の評価について、以下のような方法があります。

1. 建物価格の算定方法
①固定資産税評価額の割合をそのまま適用する（最も一般的）

土地：900万円 /（900万円+100万円）= 90%
建物：100万円 /（900万円+100万円）= 10%
適用後の価格 → 土地：1350万円、建物：150万円
一般的な税務上の基準と整合性があり、税務調査でも指摘されにくい。
②土地の評価額をそのまま適用し、残りを建物価格にする

土地：900万円（固定資産税評価額）
建物：1500万円 - 900万円 = 600万円
土地900万円、建物600万円の配分。
こちらの方法は「土地評価額を固定とし、建物を時価評価する」という考え方に基づいており、税務調査で説明がしやすい。
③自己評価で建物価格を高めにする（リスクあり）

土地：1200万円、建物：300万円
ただし、税務調査で指摘されるリスクが高い。固定資産税評価額と大きく異なると否認される可能性がある。
リスクを考えると②（600万円の建物評価）が最も妥当な方法といえる。
2. 資産計上できるもの
✓ 取得価額に含められるもの（減価償却可能）

仲介手数料
売買契約の印紙代
登記費用（建物分）
不動産取得税（建物分）
固定資産税精算分（建物分）
建物検査費用
リフォーム設計費（建物に関するもの）
リフォーム代（原状回復や資本的支出に該当するもの）
✓ 資産計上せず経費処理可能なもの

土地の登記費用
土地に関する不動産取得税
建物の修繕費（資本的支出に該当しないもの）
3. 減価償却の方法
耐用年数の短縮計算が可能（築古物件の場合、法定耐用年数の20%を適用できる）。
建物600万円の耐用年数を考慮し、減価償却を進めるのが適切。
結論
最も妥当な方法は 「土地900万円を固定し、建物600万円とする方法（②）」。
これなら税務署への説明がしやすく、税務調査でも問題になりにくい。
仲介手数料、登記費用、不動産取得税など建物関連の費用を取得原価に含め、減価償却を最大化する。
この方法で適切に処理すれば、税務リスクを抑えつつ、減価償却による節税が可能になります。

• 回答日：2025/02/11
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分からない場合は、固定資産税評価額で按分計算します。

• 回答日：2021/09/26
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中古住宅購入の際、消費税が建物部分にかかっているので、それから逆算するのが、一般的ですね。建物価格が分かりますので、差し引きで土地の価格を出します。

取得原価として、算入すべきは、仲介手数料、固定資産税精算金、建物検査費用、リフォーム設計費、リフォーム代です。

印紙、登記費用、不動産取得税、は費用に計上できるなので、資産計上したいのなら資産計上しても大丈夫です。

• 回答日：2021/09/26
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