節税対策に関する質問｜質問No.70

ご質問ありがとうございます。
利用されていない株式会社の方の事業目的に不動産賃貸業が入っていなければ、定款変更（登記費用がかかります）が必要ですが、特に活動されていないということでも最低でも均等割などは発生していることかと思います。
せっかく法人をお持ちであればそちらで不動産を保有するのも選択肢のひとつかもしれませんね。
ご質問者様の不動産所得以外の所得状況にもよりますが、ある一定以上の所得であれば、法人の方が税額を抑えられるかも知れません。
ただ、不動産の名義変更をする際に不動産取得税などの経費もかかりますし、個人から法人へどのように移すのかという問題もあるかと思います。
ここらへんに関してはかなり込み入ったお話になるかと思いますので、税理士等にご相談を頂いたほうがよろしいかもしれません。

• 回答日：2021/08/17
• この回答が役にたった：3

ご質問ありがとうございます！
【結論】
サブリース会社又は不動産管理会社を設立して節税が可能です。

【節税効果】
それぞれ個人の所得を減らすことが出来ます。
その分が法人の売上となります。

◆法人側
　毎年数十万円の経費と売上の相殺が可能となります。
　また、法人側での税金を抑えられます。

◆個人側
　所得が減った分、税金が減ります。

結果として、トータル税金は減ります。　
また、一般的にはサブリース会社の方が不動産管理会社よりも節税効果は高いです。
それぞれの方法で実態は整えないといけません。
詳細は、詳しい状況をお聞きしながらシミュレーション致しますので是非お問い合わせ下さい！
初回無料相談でご対応しております。
それでは、よろしくお願い致します！

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スタートアップ税理士法人
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• 回答日：2021/08/19
• この回答が役にたった：2

法人を投資・資産管理会社として利用
法人を活用して株式や不動産クラウドファンディング投資を行う。
法人の所得をうまく調整しながら資産運用を行う。

• 回答日：2025/02/24
• この回答が役にたった：0

法人を広告・マーケティング会社として活用
法人が不動産の募集や広告業務を請け負い、その業務報酬を法人に支払う。
法人に売上を作り、経費と相殺しやすくする。

• 回答日：2025/02/24
• この回答が役にたった：0

法人を経由した借入と節税
法人で銀行から借り入れ、アパートの修繕や新規購入に充てる。
法人で借入金利を経費計上し、個人の負担を減らす。

• 回答日：2025/02/24
• この回答が役にたった：0

法人を活用した車両・設備購入
法人で車両を購入し、不動産管理に必要な業務用車として活用する。
車両維持費や減価償却費を法人の経費として計上できる。

• 回答日：2025/02/24
• この回答が役にたった：0

法人を活用した家族給与支給
例えば家族を法人の役員にし、役員報酬を支給することで所得分散を図る。
役員報酬は経費計上できるが、合理的な業務内容が必要。

• 回答日：2025/02/24
• この回答が役にたった：0

法人でリフォーム・修繕を請け負う
法人がアパートの修繕・リフォームを請け負い、個人が法人に支払う。
法人の売上を作ることで法人の赤字を減らし、個人所得の圧縮も可能。

• 回答日：2025/02/24
• この回答が役にたった：0

法人を不動産サブリース業として活用
個人の所有するアパートを法人に貸し、法人が第三者に転貸する形にする。
法人で家賃を受け取り、一部を個人に支払う形にすることで個人所得を圧縮。

• 回答日：2025/02/24
• この回答が役にたった：0

法人所有に変更（売買 or 事業用賃貸）
アパートを法人へ売却し、法人で賃貸収入を計上する。
ただし、譲渡所得税が発生するためシミュレーションが必要。

• 回答日：2025/02/24
• この回答が役にたった：0

法人を活用した不動産購入
法人名義で新たな不動産を購入し、法人の売上を増やす。
法人税率が個人所得税より低ければ、長期的に節税効果が期待できる。

• 回答日：2025/02/24
• この回答が役にたった：0

不動産管理会社方式
会社を不動産管理会社として活用し、アパートの管理業務を委託する。
例えば年間100万円を管理費として会社に支払い、会社側で所得を圧縮する。

• 回答日：2025/02/24
• この回答が役にたった：0

売上ゼロの株式会社を活用し、節税する方法として「アパートの管理会社化」が有効です。個人所有のアパート（年間収入480万円）の管理を法人に委託し、管理料（5～10%＝24～48万円）を法人の売上にすることで、個人の所得を圧縮し、法人の赤字を抑えられます。また、法人で家族を雇い給与を支払うことで所得分散も可能です。さらに、法人で不動産を取得し減価償却を活用する、法人名義で生命保険に加入する、D/Eスワップで財務改善を図る方法もあります。法人の売上を確保し、経費を適切に処理することで、節税と法人維持の両立が可能です。

• 回答日：2025/02/15
• この回答が役にたった：0

丁寧·安心·誠実がモットー、池袋から25分、埼玉県の【ふじみよし会計事務所】が、心をこめてご回答いたします。

■アパート収入の法人化と既存の休眠会社の活用について

現在、年間約480万円の家賃収入を個人で申告されており、別途設立された株式会社が売上ほぼゼロ円、経費が毎年数十万円のみで推移しているとのことですね。この既存の会社を活用して、不動産賃貸業の法人化による節税を検討されているとのこと、以下に詳細を解説いたします。

■不動産賃貸業の法人化のメリットとデメリット

不動産賃貸業を法人化することで、以下のようなメリットとデメリットがあります。

メリット：
税率の差による節税効果：個人の所得税は累進課税で最高45％ですが、法人税は所得800万円まで15％、800万円超は23.2％と定率です。したがって、所得が増えると法人化による節税効果が期待できます。
所得分散による節税：法人から自分や家族に役員報酬を支払うことで、所得を分散し、各人の所得税負担を軽減できます。
社会保険や退職金制度の活用：法人化により、厚生年金や退職金制度を導入でき、将来的な資金準備が可能です。

デメリット：
設立・維持コスト：法人設立費用や毎年の決算申告、税理士報酬などのコストが発生します。
赤字でも税負担：法人は赤字でも均等割の住民税（約7万円）が発生します。
融資の難易度：設立直後の法人は実績がないため、金融機関からの融資が受けにくい場合があります。

詳細なメリット・デメリットについては、以下の資料をご参照ください。
ZEITECH.JP

■既存の休眠会社の活用について

既存の株式会社を活用することで、新たに法人を設立する際の初期費用（株式会社の場合で約30万円）を節約できます。しかし、以下の点に注意が必要です。

会社情報の適合性：
会社名、事業目的、役員構成などが現状と合致しているか確認が必要です。変更が多い場合、登記費用がかさみ、新設と費用が変わらない可能性があります。

金融機関の評価：
休眠会社を活用する場合、過去の決算書が求められることがあります。実績がない場合、金融機関の評価が低くなる可能性があります。新規法人の方が融資を受けやすい場合もあるため、事前に金融機関と相談することをおすすめします。
したがって、既存の休眠会社を活用するか、新たに法人を設立するかは、費用対効果や今後の事業計画、金融機関との関係性などを総合的に考慮して判断することが重要です。

ご不明な点や詳細なご相談がございましたら、専門家にご相談いただくことをおすすめいたします。

• 回答日：2025/02/04
• この回答が役にたった：0