居住用賃貸建物の消費税
税制改正により2020年10月1日以後取得の居住用賃貸建物の消費税は仕入税額控除できないと伺いました。
居住用賃貸建物の定義の"住宅の貸付けの用に供しないことが明らか"というのは、どのような状況・状態であれば、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかである（でない）と判断されるものなのでしょうか？
具体例としては、
居住用賃貸建物となる場合
①居住用賃貸目的で購入又は建築した建物
②社宅賃貸目的で購入又は建築した建物
③老人ホームとして使用する目的で購入又は建築した建物
④購入時において使途未定又は使途不明な建物
⑤一階が店舗、二階が居住用賃貸目的で購入又は建築した建物
→この場合、建物全体で居住用賃貸建物という認識となります。
ただし、使用面積割合など合理的な基準によって区分しているときは、一階店舗部分については仕入税額控除できます（消費税法施行令50の2①、基本通達11-7-3）
⑥販売目的（棚卸資産）で購入又は建築した建物（販売するまでの間に住宅として貸付ける可能性がある場合）
居住用賃貸建物とならないもの
①貸店舗として賃貸するために購入又は建築した建物
②旅館・ホテルとして使用するために購入又は建築した建物
③販売目的（棚卸資産）で購入又は建築した建物（販売するまでの間に住宅として貸付けない場合）
- 回答日：2021/09/20
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こんにちは
これは通達があります。
（住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物の範囲）
11－7－1 居住用賃貸建物は、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物以外の建物であることが要件となるが、「住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物」とは、建物の構造及び設備の状況その他の状況により住宅の貸付けの用に供しないことが客観的に明らかなものをいい、例えば、次に掲げるようなものがこれに該当する。（令2課消2-9により追加）
(1) 建物の全てが店舗等の事業用施設である建物など、建物の設備等の状況により住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物
(2) 旅館又はホテルなど、旅館業法第2条第1項《定義》に規定する旅館業に係る施設の貸付けに供することが明らかな建物
(3) 棚卸資産として取得した建物であって、所有している間、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかなもの
- 回答日：2021/09/20
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(1) 建物の全てが店舗等の事業用施設である建物など、建物の設備等の状況により住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物
(2) 旅館又はホテルなど、旅館業法第2条第1項《定義》に規定する旅館業に係る施設の貸付けに供することが明らかな建物
(3) 棚卸資産として取得した建物であって、所有している間、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかなもの
こんな感じで定義されていますね。
- 回答日：2021/09/20
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「住宅の貸付けの用に供しないことが明らか」と判断されるのは、建物の構造・設備や契約内容から、居住用ではなく事業用として使用されることが明確な場合です。例えば、ホテル・旅館、ウィークリーマンション、会社の社員寮、貸会議室、医療施設、オフィスなどが該当します。逆に、通常の賃貸マンションやアパートは、居住用と推定されるため仕入税額控除の対象外となります。特に、短期賃貸（1ヶ月未満）であっても、実態として住居用と判断される場合は対象外となるため、用途の証明が重要です。
- 回答日：2025/02/17
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「住宅の貸付けの用に供しないことが明らか」な場合とは？
税制改正（令和2年度改正）により、2020年10月1日以後取得の居住用賃貸建物の消費税は仕入税額控除の対象外 となりました。ただし、次のような場合は「住宅の貸付けの用に供しないことが明らか」とされ、仕入税額控除が可能です。
① 旅館・ホテルなどの短期滞在用施設
ウィークリーマンション・マンスリーマンション
ホテル・旅館（1か月未満の短期滞在）
Airbnbなどの民泊（旅館業法許可あり）
👉 これらは「住宅」ではなく、宿泊施設とみなされるため仕入税額控除が可能 です。
② 社宅・寮としての利用（法人契約）
法人契約で「従業員寮」として貸与される場合
学校法人が学生寮として所有・貸与する場合
👉 賃貸借契約に「住宅としての用途が明確でない」場合、仕入税額控除が可能 になるケースがあります。ただし、社宅などでも、入居者が個人名義で契約する場合は「住宅の貸付け」と判断され、控除はできません。
③ 住宅以外の用途（店舗・事務所）
1階がテナント（飲食店やオフィス）、上層階が住宅の場合、住宅部分のみ仕入税額控除不可
完全に事務所用として設計・利用される建物
👉 建築計画・用途指定・契約内容が「住宅ではない」と明確であれば、仕入税額控除の対象 になります。
【仕入税額控除できないケース】
一般的な賃貸住宅（アパート・マンション）
個人契約の賃貸物件（住居用）
賃貸借契約に「住居として使用」と明記されている場合
【結論】
👉 「住宅の貸付けの用に供しないことが明らか」とは、短期滞在施設（ホテル・旅館）、法人向け社宅（一定条件あり）、事務所・店舗利用など、住宅として使われないことが契約・用途で明確な場合を指します。
- 回答日：2025/02/10
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