12月末に保有開始予定の不動産の青色申告の申請について
こんにちは。
一棟アパート(10戸以上)の不動産投資を考えているところ、2025年の12月20日頃に当該不動産の受け渡しを受けて保有開始となります。
そこで質問です。事業的規模の条件を満たしてることを踏まえて、個人の青色申告をしたいと思っているのですが、以下お伺いしたい点です。
・事業開始してから２ヶ月以内に青色申告or当年の3/15までに青色申告を実施する旨の届出が必要と認識。
この「事業開始」とは、どのタイミングからになるのでしょうか。貸付を開始したタイミングでないとダメなのでしょうか。
(なお、物件管理の方法として、サブリースまたは一般管理を検討中です。)
・初年の2025年は様々な支出があるので、2025年に青色申告し、損失を繰り越したいのですが、対応可能な方法はあるのでしょうか。
以上、何卒よろしくお願いいたします。
■結論
開業日から2ヶ月以内に青色申告承認申請書を提出すれば、2025年分から青色申告が適用され、初年度の損失を翌年以降に繰り越すことができます。
■事業開始のタイミングについて
事業開始に明確な法的定義はありませんが、一般的には、実際に継続的な収入を得ることができる状態となった日を指します。
具体的には、実際に入居者がいなくても、入居者募集を開始していて、契約が決まればいつでも家賃収入が入ってくるような状態であれば、事業は開始していると考えられます。これは、不動産賃貸業としての営業活動を行っている状態だからです。
■青色申告の手続き
2025年分で青色申告を行い損失を繰り越すためには、以下の3つを行う必要があります。これにより、2025年の初期費用等で発生した損失を最大3年間繰り越すことができ、将来の黒字と相殺して税負担を軽減できます。
①開業日から2ヶ月以内に青色申告承認申請書を税務署に提出
②日々の収支をしっかりと記録
③2025年の青色申告書を提出する
- 回答日：2025/06/28
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回答した税理士
税理士法人コンダクト・社会保険労務士法人コンダクト
- 認定アドバイザー
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税理士(登録番号: 146389), 公認会計士(登録番号: 37781), 社労士(登録番号: 13210277)
回答者についてくわしく知る「事業開始」の定義と青色申告承認申請書の提出期限
不動産賃貸業における「事業開始」は、通常、賃貸物件の引き渡しを受け、賃貸事業を行う準備が整った時点と解されます。具体的には、2025年12月20日頃の引き渡し日がこれに該当する可能性が高いです。
青色申告承認申請書の提出期限は、原則として「青色申告を適用したい年の3月15日まで」ですが、年の中途で新たに事業を開始した場合は「事業開始の日から2ヶ月以内」です。
したがって、2025年12月20日頃に引き渡しを受けた場合、2026年2月20日頃までが提出期限となります。ただし、2025年分の所得から青色申告を適用するためには、その2025年中にこの申請書を提出することが望ましいです。引き渡し後、速やかに提出してください。
初年度（2025年）の損失繰り越しについて、可能です。
不動産所得が事業的規模（10室以上であれば該当します）と認められ、青色申告を行う場合、その年に生じた損失（赤字）を翌年以後3年間繰り越して控除することができます。
2025年に不動産を取得される場合、取得に伴う諸費用（仲介手数料、登記費用、不動産取得税など）や管理費用、減価償却費（建物部分）などを経費として計上できます。これらの支出が賃料収入を上回れば、初年度は損失（赤字）となる可能性が高く、その損失を将来の所得から差し引くことで節税効果が得られます。
対応方法
2025年中に「所得税の青色申告承認申請書」を税務署へ提出する。
2025年分の所得税の確定申告を青色申告で行う。
2026年2月16日から3月15日までの期間に、2025年1月1日から12月31日までの収支を記帳し、確定申告書を提出してください。この際、複式簿記による記帳が必須となります。
- 回答日：2025/06/27
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回答した税理士
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