実家の売却の申告について
このたび実家の土地建物を売却することとなりましたが、40年以上前の取得のため、取得時の価格がわからない状態です。
金額は仮にとさせていただきますが、取引は以下のような状態です。
今回の土地・建物の売却価格：30百万円
10年前に建物を立替えた際の金額：40百万円
40年前の建物および土地の取得価格：不明
このような場合、30百万円-40百万円＝△10百万円となり、赤字の売却になると考えているのですが、不動産の譲渡の申告も上記のような計算で良いものでしょうか。
取得時のエビデンスがない場合は、売却の5%とみなすような情報を見たのですが、
建物のエビデンスはあるが、不動産については存在しない場合など、どのように取り扱えば良いかわかりませんでしたので、ご教示頂けますと幸いです。
10年前に建物を立替えた際の金額40百万円については全額が譲渡申告の際の経費になるわけではなく、減価償却相当額（以下URL参照）を差し引いた金額しか経費になりませんのでご留意ください。
※10年前に建物を立替え費用が原状回復費用であれば全額譲渡申告時の経費にはなりませんのでその点もご留意ください。
【参照：国税庁HP】
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3261.htm
なお、ご実家とのことですので、マイホームではないような気がいたしますが、もしマイホームであれば仮に譲渡所得が発生する場合でも以下優遇措置が設けられていますのでご参考に。
【参照：国税庁HP】
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/jouto305.htm
- 回答日：2021/09/21
- この回答が役にたった：2
本件につき、コメントありがとうございます。
ご教示いただいた内容を頭に入れながら、対応をしていきたいと思います。
この度はありがとうございました。投稿日：2021/09/28
- この回答が役にたった
◇初回完全無料相談〜まずは一度お問合せください〜 ◇スタートアップ税理士法人／社会保険労務士法人／司法書士法人
- 認定アドバイザー
- 東京都
税理士(登録番号: 125734), 社労士(登録番号: 13170062), その他
不動産の譲渡所得を申告する際には土地・建物の購入代金を分けて計算する必要があります。
質問者様の場合、建物の購入代金はわかるが、土地の購入代金がわからないというこですので、建物の取得費を計算した後に土地の取得費の計算することになります。
下記の計算方法で土地の取得費を算出して、譲渡所得の申告をなさって下さい。
建物の購入代金 - 償却費相当額 ＝ 建物の取得費
土地・建物の売却価格 － 建物の取得費 × 5％ ＝ 土地の取得費
償却費相当額の計算方法は国税庁のHPをご確認下さい。
No.3261 建物の取得費の計算
2 事業に使われていなかった場合
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3261.htm
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
スタートアップ税理士法人
スタートアップ社会保険労務士法人
◆メールでのお問い合わせ
freee_ans@tax-startup.com
（メールは新宿、横浜共通です。）
◆お電話でのお問い合わせ
新宿本社
東京都新宿区新宿 4-3-17 FORECAST 新宿 SOUTH 7 階
Tel ：03-6274-8004
横浜支店
神奈川県横浜市西区北幸 2-3-19 成和ビル4F
Tel ：045-577-3751
◆チャットワークでのお問い合わせ
チャットワークID
startup99
◆ＬＩＮＥでのお問い合わせ
https://lin.ee/YL0RG6D
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
- 回答日：2021/09/21
- この回答が役にたった：1
本件につき、コメントありがとうございます。
残念ながら今回は取得時のエビデンスが見つからないため、5％の基準を使うなりで対応していくことになりそうです。
ご教示いただいた内容を頭に入れながら、対応をしていきたいと思います。
この度はありがとうございました。投稿日：2021/09/28
- この回答が役にたった
社長のお悩み第1位「売上が上がらない」を「売上が上がる」に改善させる！クラウド会計専門三宅綜合会計事務所
- 認定アドバイザー
- 静岡県
税理士(登録番号: 120363), 公認会計士(登録番号: 16849)
No.3258 取得費が分からないとき
[令和3年4月1日現在法令等]
譲渡所得の金額は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。
取得費は、 土地の場合、買い入れたときの購入代金や購入手数料などの合計額です。
建物の場合は、購入代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた額です。
しかし、売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、買い入れた時期が古いなどのため取得費が分からない場合には、売った金額の5％相当額を取得費とすることができます。
また、実際の取得費が売った金額の5％相当額を下回る場合も、売った金額の5％相当額を取得費とすることができます。
例えば、土地建物を3,000万円で売った場合に取得費が不明のときは、売った金額の5％相当額である150万円を取得費とすることができます。
取得費がわからないときは、上記のような取り扱いになるかと思います。
建物については、問題なさそうですね。
土地については、５％を利用することになるような気がしますね。
なにか、根拠資料が出てくれば別ですが。
- 回答日：2021/09/20
- この回答が役にたった：1
本件につき、コメントありがとうございます。
残念ながら今回は取得時のエビデンスが見つからないため、5％の基準を使うなりで対応していくことになりそうです。
ご教示いただいた内容を頭に入れながら、対応をしていきたいと思います。
この度はありがとうございました。投稿日：2021/09/28
- この回答が役にたった
不動産の譲渡所得は、売却価格 -（取得費＋譲渡費用）で計算されます。取得費が不明な場合、土地・建物の取得費を売却価格の5%（概算取得費）とすることが可能です。
今回のケースでは、建物の取得費（40百万円）はエビデンスがあるため、概算取得費を適用するのは土地部分のみです。具体的には、売却価格30百万円のうち、土地と建物の割合を合理的に按分し、土地部分のみ5%（概算取得費）を適用します。
その結果、譲渡所得 = 売却価格 -（建物の取得費＋土地の概算取得費）で計算され、譲渡所得税が発生する可能性があります。詳細は税理士に確認をお勧めします。
- 回答日：2025/02/16
- この回答が役にたった：0
- この回答が役にたった
実家の土地建物の売却における譲渡所得の計算方法
① 譲渡所得の基本計算式
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
※取得費が不明の場合、概算取得費（売却価格の5%）を適用可能
② 取得費の計算
建物（10年前に建替え）：40百万円（エビデンスあり）
→ 減価償却後の金額を取得費とする
土地（40年前取得）：価格不明
→ 証拠がなければ、売却価格の5%を取得費とみなす概算取得費を適用可
③ 減価償却費の計算（建物）
建物の取得価格40百万円に対し、減価償却した後の価額を取得費とする。
計算式（定額法・法定耐用年数を考慮）
取得価額 ×（1 － 0.9 × 経過年数 ÷ 耐用年数）＝ 現在の建物価値
例えば、耐用年数が 30年 の 木造建物 と仮定し、10年経過の場合：
40百万円 ×（1 － 0.9 × 10年 ÷ 30年） ＝ 28百万円（概算の残存価額）
④ 概算取得費の適用（土地）
土地の取得費が不明なため、売却価格の5%（30百万円 × 5% = 1.5百万円）を取得費とする。
⑤ 譲渡所得の計算
売却価格（30百万円） －（土地取得費1.5百万円 ＋ 建物取得費28百万円）
= **0.5百万円（500万円）**の譲渡所得（概算）
※ 赤字ではなく、利益が出る可能性がある（取得費の証明がない場合、土地部分の取得費が大きく減るため）
⑥ 取扱いのポイント
✅ 建物の取得費は 減価償却後の価額 を用いる
✅ 土地の取得費が不明なら概算取得費（売却価格の5%）を適用
✅ 譲渡費用（仲介手数料など）がある場合は、取得費に加算可能
✅ 長期譲渡所得（所有期間5年以上）なら税率は20.315%（所得税・住民税）
結論
取得費が証明できない場合、土地の取得費は 概算取得費（売却価格の5%） を用いる。そのため、譲渡所得が500万円程度発生する可能性あり。税額シミュレーションとともに、過去の契約書・固定資産税評価額などを再確認することをおすすめします。
- 回答日：2025/02/10
- この回答が役にたった：0
- この回答が役にたった
