個人間での不動産売買の低額譲渡について
よろしくお願いします。
個人から個人の売買契約になります。
国税庁の土地の評価額は、177万円ほど、税理上は、１３８万円ほどで、過疎化した地域に土地はあります。家屋は、築１５０年で老朽化しており、２０年ほど空き家になっております。家屋は買主の名前、土地は売主の名前になっていますので、売主が買主に土地を引き渡すということになります。
建物がとても老朽化していて価値はほぼ0で、実質的に解体をしないといけないとして、建物は買主のものですが、解体費用を考慮して１万円で売買契約すると契約書に書いても問題ありませんか。また、１万円で売買契約をするのですが、売買金額があまり安価な価格の場合、贈与逃れとの指摘をうける可能性がありますでしょうか。
お世話になります。
世間一般的なお話程度と考えていただければと思います。
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贈与逃れが怖い場合は税理士や不動産鑑定士などに土地の評価額のお墨付きをもらうのが良いかと考えます。
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客観的なルールを加味してこの金額で評価しましたなどといった具合の相談をされるのが良いと考えます。
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ちなみに『親族間の譲渡』は低額譲渡と判定される可能性が高くなります。（価格の調整をしやすいためです。）その辺も含めてどこかに相談されてはいかがですか？
- 回答日：2024/09/28
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ありがとうございました。
参考になりました。投稿日：2024/10/01
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売買価格が時価よりも低廉な場合には、贈与税が課税される可能性があります。
今回の事案だと、
通常、土地は売主が更地にして売買することが実務的には一般的であり、
実際の建物取り壊し費用の見積書などを入手することにより、適正な売買および売買契約書であることを主張できるかと考えます。
また、贈与税の基礎控除110万円までは贈与税は非課税となります。
- 回答日：2024/10/04
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結論から述べますと、老朽化し解体が必要な家屋について、実際の取引価額が1万円であることを契約書に記載すること自体は法律上問題ありません。しかし、その価格が一般的に考慮される市場価値や税務署が認識する価値と大きく乖離している場合、税務上の贈与が発生したと見なされるリスクがあります。
贈与税の課税は、市場価値に比べて著しく低い価格で財産が譲渡された場合に問題になる可能性があります。この場合、贈与税の観点からの指摘を避けるために、1万円で売買する理由を明確にしておくことが重要です。具体的には、実際にどの程度の解体費用が想定されるか、それによって家屋の純資産価値がマイナスであることを示すことができれば、その価格設定が正当であると主張しやすくなります。
また、売買契約書に解体費用を考慮した価格設定の根拠を明記することや、売買当事者間で適切に証明できる詳しい記録を残すことが重要です。事前に税理士、不動産鑑定士、弁護士に相談し、妥当な価格設定や必要な書類について指導を受けることをお勧めします。
- 回答日：2024/10/01
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ありがとうございました。
大変参考になりました。投稿日：2024/10/01
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