節税対策に関する質問｜質問No.2794

返信させていただきます。
①、③の選択肢をとられるのであれば、仰る通り引越前提や土地を個人が買い取るのが良いかと存じます。
追加のご相談についてですが、法人の土地と個人の土地の交換は可能で御座います。
但し、交換とはいっても、帳簿上では「時価で売買があった」こととして所得計算を行いますので、金銭のやり取りが無かったとしても、評価の差額は譲渡益（損）となりますので、ご注意ください。
（その際は事前に不動産鑑定士様に評価いただくことをお勧めいたします。）
全くの私見であり、恐縮ですが、個人的な選択肢としては…
住宅借入金等特別控除の要件を満たす＆拘った家を作りたい、ということであれば、⑤を選択いたします。
（所得要件・居住年月要件など）
一番の理由としては出来るだけシンプルな状態の方が将来的に動きやすいと思っております。
その他、ご自宅によっては、従業員さんの目に入り、マイナスな影響を与える可能性がゼロでは無いと思っておりますので、出来るだけ（物理的に）会社と切り離すのも良いかと存じます。
現役の間はより事業に専念いただき、将来的に生涯保有・法人で購入・第三者への売却等、自由に選択いただくのが良いかと存じます。
ご相談者様のお土地状況やその他背景が分からず、見当違いになっているかも分かりませんが、ご参考いただけますと幸いです。

• 回答日：2022/04/14
• この回答が役にたった：3

回答させていただきます。
【①1階会社、2階自宅（社宅）】
メリット
・1階の建築にかかる消費税分が消費税額控除が出来る。
・建物全体が減価償却で数十年で経費に出来る。
・引っ越ししやすい。（社員など別の入居者を募集することが可能）
・諸費用が経費に出来る
・相続評価の際に、個人所有より低額の評価になる可能性がある
　（株主であった場合）
デメリット
・個人から法人に支払う家賃が、法人の収入となる。
・売却時に多額の納税が出る可能性がある
（減価償却をして、帳簿価額が減少している。
　個人と違い、居住用の特別控除が無い）
・勇退後に後継者との関係次第では賃貸借契約が変更になる可能性がある。
・相続時に株式を持っていれば、個人所有より低額評価になる可能性があるが、後継者がいる場合はそもそも事前に株式譲渡（贈与）等の対策をして、株式を手放すことが多い。
【②会社と別棟で自宅（社宅）】
基本的には①と同じです
（本社部分のみ消費税の仕入税額控除が可能）
【③会社と別棟で自宅（個人契約）】
メリット
・住宅ローンを組むと、住宅借入金等特別控除が使える。
・売却時に特別控除が適用できる可能性がある。
デメリット
・土地分の家賃を個人から法人へ支払う必要がある。
・自宅にかかる費用は経費に出来ない。
【④会社と別棟で自宅（個人契約）→14年後に法人で購入】
メリット
・13年間は③のメリット・デメリットを享受できる
　（住宅借入金特別控除の要件にご注意ください）
・特に修繕費等がかかりはじめる14年目以降は①のメリット・デメリットを享受できる
デメリット
・法人への異動時に登記費用や不動産取得税などが発生する。
【⑤全く別の場所で役員社宅 or 個人住宅を取得する】
メリット
・後継者がおらず、M&Aの選択肢をとる場合に売却しやすい。
・従業員さんの目が気にならない。（士気に影響しない）
※その他メリット・デメリットは上記参照
【まとめ】
箇条書きで記載させていただきましたが、いずれも一長一短あり、
全てにおいて一番有利な選択肢というのは御座いません。
様々な問題が絡みますので、じっくりご検討なさってください。

※自己建設の役員社宅の場合、役員から徴収する賃料も税法に沿って算出する必要が御座いますので、ご注意ください。

• 回答日：2022/04/13
• この回答が役にたった：2

交換にあたっては、
①同価値になるように、面積を計算して、交換をする。
②都合の良い広さになるように交換する土地を決めて、交換をする。
いずれの方法でも問題御座いません。
②であれば、先に記載した通り時価評価の差額を益（損）として計上します。
また、土地の用途は異なっても問題御座いません。
※土地の用途が同一の場合には圧縮記帳という制度が使える場合も御座いますので、ご参考ください。
【参考国税庁HP】
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5600.htm

• 回答日：2022/04/14
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