確定申告に関する質問｜質問No.19604

Question

個人事業主です。本業とは別に、私所有の不動産物件で、年間2百万円の賃貸収入があります。この物件の募集、契約、管理、賃貸料入金管理の一切を配偶者に委任しており、賃貸契約者も配偶者です。この不動産収入を、配偶者が税務申告する場合の注意点を教えてください。よろしくお願いします。

Answer 1

■結論
　不動産賃貸収入は所有者であるご質問者さまで確定申告をする必要があります。また、収支についても、所有者の口座で精算することをお勧めします。

■理由
①所得の帰属先について
　不動産の賃貸収入は、契約の名義や管理業務を仮に配偶者が行っていても、不動産の所有者であるご質問者さまの所得となります。そのため、所有者であるご質問者さまで確定申告をすべきと考えます。

②親族間の経費制限
　生計を一緒にする親族間での経費の支払いは基本的に認められていません。そのため、配偶者への管理料として経費計上することはできません。

③専従者控除の適用可否
　配偶者が業務に従事している場合の専従者控除（86万円）も検討しましたが、不動産賃貸業では賃貸する不動産が5棟または10室以上必要です。年間200万円の賃貸収入（月16〜17万円程度）では、この規模に達していない可能性が高く、この控除の適用も困難かと思います。

④贈与税のリスク
　所有者（ご質問者さま）の賃貸収入が配偶者の口座に入金されている場合には、ご質問者さまから配偶者への贈与と判断され、配偶者に贈与税が課税されるリスクがあります。そのため、賃貸収入の受取口座が所有者になるよう整理することをお勧めします。

Answer 2

🔹1. 不動産の名義がご本人である場合

たとえ賃貸契約書上の貸主が配偶者であっても、実際の所有者がご本人である以上、その賃料収入はご本人の所得と見なされます。
したがって、ご本人による確定申告が必要です。

また、家賃収入が奥様名義の口座に振り込まれたままになっており、ご本人との間で資金移動や清算が行われていない場合、
状況によっては夫婦間の贈与と認定されるリスクもありますので、資金の管理には十分ご注意ください。

🔹2. 配偶者への報酬支払いについて（専従者給与）

所得税法では、家族に支払った給与は原則として経費にならないとされています。
ただし、奥様が他の仕事をしておらず、その事業に専ら従事している場合には、
一定の要件を満たすことで「専従者給与」として経費に算入することが可能です。

※主な要件（青色申告の場合）：
• 青色申告をしていること
• 15歳以上の親族であること
• 年間6か月超にわたり、事業に専ら従事していること
• 税務署へ「青色事業専従者給与に関する届出書」を事前に提出していること

また、給与の金額についても、業務内容に見合った水準である必要があり、過大な設定は否認リスクがあります。

🔹3. 専従でない場合

奥様が他のお仕事をされていたり、従事時間が限定的である場合は、専従者給与としての取り扱いはできません。

ただし、奥様が法人を経営されており、その法人と業務委託契約を締結し、業務実態があり、かつ報酬が適正な範囲内であれば、法人への支払いは経費として認められる可能性があります。
この場合も、契約書・業務実態・支払根拠の整備が重要となりますので、慎重な対応が求められます。

Answer 3

こんにちは、税理士の川島です。
形式上は配偶者であっても、実質上は相談者様の物件である場合には、申告義務があるのは相談者様の可能性が高いです。
詳しくは税務署へ相談される事をお勧め致します。

Answer 4

初めてであれば、お近くの税務署にお尋ねになると教えてもらえると思います。

不動産収入の配偶者による申告